سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و املاک، در تمامی دنیا جزو امن‌ترین و بهترین نوع سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. این حوزه دارای زیرشاخه‌های متفاوتی است که هرکدام با بازدهی و کاربری متفاوتی همراه هستند. حتی دیدگاهی که برای ورود به این حوزه دارید نیز باید متفاوت باشد.

به طور کلی، برای انتخاب بین خرید زمین یا آپارتمان، باید در نظر داشت که هر کدام از این دو مورد می‌توانند بازدهی متفاوتی داشته باشند. این تفاوت‌ها معمولاً به زمان و مکان سرمایه‌گذاری، مدت زمانی که برای بازگشت سرمایه یا به‌ ثمررسیدن آن می‌توان انتظار داشت، و آینده‌ای که برای آن نقطه متصور می‌شود، بستگی دارد.

در ادامه، به بررسی هر یک از این موارد می‌پردازم و مطرح می‌کنم که در کدام شرایط، خرید زمین یا آپارتمان برتری ایجاد می‌کند و هرکدام نیاز به چه نوع استراتژی برای عملکرد بهتر دارد.

گزینه های خرید آپارتمان چیست؟

اول از همه باید در نظر داشته باشید که اگر بخواهیم مبلغ سرمایه گذاری را ثابت در نظر بگیریم، باید بدانیم که با آن مبلغی که مشخص شده چه آپارتمانی می توان خرید و با همان مبلغ چه گزینه ای برای خرید زمین وجود دارد. در تاریخ نگارش این مطلب در اردیبهشت سال 1403 مبلغی که در نظر میگیریم 6 میلیارد تومان است که یک سرمایه حداقلی برای ورود به این حوزه است.

با این مبلغ گزینه های خرید خانه در تهران به آپارتمان های 60 الی 70 متری با سال ساخت بین 1380 الی 1395 بسته به منطقه که هر چه منطقه بالاتر رود، سن بنا نیز بیشتر می شود به عنوان مثال در محدوده پونک با این مبلغ می توان خانه ای با سال ساخت 1380 خریداری نمود و در منطقه سلسبیل با این مبلغ می توان خانه ای با سال ساخت 1395 خریدار نمود و هر چه به جنوب تهران بروید می توانید خانه ای نوساز تر خریداری نمایید.

قطعا رشد مناطق غرب تهران بهتر و بیشتر است و حتی به نظر می آید اگر این مبلغ برای سرمایه گذاری در خرید آپارتمان انتخاب شده است بهتر است ارزان ترین منطقه غرب تهران که رو به رشد باشد و ارزش خرید بیشتری داشته باشد انتخاب شود و حتی نگاهی به ساخت آن زمین در آینده نیز داشته باشید.

همچنین در نظر داشته باشید که با این مبلغ می توانید در خارج از تهران و شهرهای اطراف نیز سرمایه گذاری نمایید اما اینکه نتیجه کدام یک بهتر است در مطلبی به مقایسه خرید آپارتمان در پرند، پردیس و اندیشه پرداخته ایم و بهترین گزینه خارج از این موارد را نیز معرفی نموده ایم.

گزینه های خرید زمین

حال اگر بخواهیم سرمایه گذاری با این مبلغ را بر روی زمین بررسی نماییم، قطعا گزینه های ما در مناطق ویلایی شمال کشور یا اطراف تهران خواهد بود. حال باید بدانید که با مبلغ گزینه در شمال کشور زیاد است اما موضوع این است که در شمال عرضه کننده نیز زیاد است و انقدر ویلا سازی و شهرک سازی شده است که خود بومیان آن منطقه قیمت ها را بالا و پایین می کنند و فضای سالمی برای اینکه شما زمینی به قیمت بخرید و به قیمت بفروشید و اصلا بتوانید مشتری برایش پیدا نمایید وجود ندارد.

جدا از این موارد باید بدانید که ساخت و ساز غیر مجاز در بسیاری از شهرهای تهران منجر به تخریب ویلا شده است و حتی ویلا های بالای ده سال را در برخی نقاط تخریب نموده اند، پس اول از همه بدانید که باید ریسک این نوع سرمایه گذاری با این مبلغ را نیز در نظر بگیرید.

یعنی اگر سرمایه شما 60 میلیارد تومان بود، می توانستید یک زمین 300 متری در شهرک گلستان بخرید و یا با 40 میلیارد تومان در شهرک الهیه غرب زمین بخرید که به صورت کلی ویلایی است و قطعه زمین های آن از 330 الی 450 متر است و در شهر تهران نیز واقع شده است.

اما سرمایه شما محدود است اما معنی این نیست که این سرمایه را به خطر بیندازید بلکه با این مبلغ باید زمانی که برای بازگشت سرمایه در نظر میگیرد را بالا ببرید یعنی اگر دیدگاه شما 10 الی 20 ساله است قطعا خرید زمین می تواند گزینه بهتری باشد اما اگر تصور شما این است که با این مبلغ در طول مدت 3 الی 5 سال تفاوت زیادی ایجاد می شود اگر شانس بیاورید شاید این اتفاق بیفتد اما اگر بخواهید روال عادی را در نظر بگیرید باید دیدگاه شما طولانی مدت باشد.

خرید زمین بهتر است یا آپارتمان؟

حال برای پاسخ به این سوال که خرید زمین بهتر است یا آپارتمان باید گفت که خرید زمین با دیدگاه طولانی مدت از آپارتمان بهتر است زیرا آپارتمان فرسوده می شود ولیکن دیدگاهی نیز برای خرید قدرالسهم وجود دارد که می تواند در آینده منجر به نوسازی واحد نیز شود اما باز هم بدانید با این مبلغ خرید زمینی که دارای قدرالسهم و شانس ساخت است در مناطق بافت فرسوده بیشتر است.

حال گزینه دیگری نیز مطرح است و آن پیش خرید آپارتمان در نقاط رو به رشد تهران است که می تواند بازدهی بالاتر نسبت به خرید زمین در بازه طولانی مدت داشته باشد. تصور کنید که شما 6 میلیارد تومان را برای خرید از پروژه های پیش فروش در منطقه ای مانند چیتگر تهران که رو به رشد است سرمایه گذاری نمایید و یک بازه 3 ساله را برای تحویل گرفتن واحد در نظر داشته باشید.

اگر شما همین روال را بعد از 3 سال ادامه دهید می توانید متراژ را بالاتر ببرید و در یک بازه 10 الی 15 ساله قطعا شما از پیش خرید 1 آپارتمان، مالک چندین آپارتمان خواهید شد. همانطور که در ابتدای مطلب اشاره نمودیم، گزینه هایی که برای سرمایه گذاری در ملک وجود دارد شامل چندین دسته است که یکی از گزینه های خرید آپارتمان، پیش خرید است که از خرید ملک آماده بهتر است.

واقعیت این است یکی از بهترین نوع سرمایه گذاری در حال حاضر و در گذشته بر روی ملک بوده است علی الخصوص زمانی که مناطق رو به رشد و تازه ساز تهران به عنوان نقطه سرمایه گذاری انتخاب شده است. پس در واقع اگر بخواهیم به این نتیجه برسیم که سرمایه گذاری در زمین بهتر است یا آپارتمان با دیدگاه متفاوت می تواند آپارتمان گزینه بهتر باشد ولیکن اگر روحیه شما به نحوی است که ترجیح میدهید وارد سرمایه گذاری پشت سر هم نشوید و دیدگاه طولانی مدتی داشته باشید زمین می تواند گزینه بهتر باشد.

معایب و مزایای خرید زمین و آپارتمان

اگر بخواهیم به طور کلی معایب و مزایای خرید زمین و آپارتمان را مقایسه نماییم می توان به موارد زیر اشاره نمود.

مزایا/معایب	آپارتمان	زمین
فرسودگی	آپارتمان فرسوده می‌شود و سن بنا بالا می‌رود.	زمین فرسوده نمی‌شود.
مقاومت در برابر بلایای طبیعی و جنگ	آپارتمان به بلایای طبیعی حساس است.	زمین نسبت به بلایای طبیعی و جنگ مقاوم است
قیمت	بالا رفتن سن بنا قیمت آپارتمان را کاهش می دهد	بر روی قیمت زمین تاثیر ندارد
بهره‌برداری	آپارتمان‌ها قابل بهره‌برداری از نظر استفاده و اجاره هستند	زمین قابل بهره‌برداری نیست
خرید و فروش	آپارتمان‌ها راحت‌تر خرید و فروش می‌شوند	فروش زمین مشکل است
چرخه سرمایه گذاری	آپارتمان‌ها در چرخه پیش فروش سودآورند	زمین چنین شرایطی ندارد.

در جدول بالا برخی معایب آپارتمان، تنها مربوط به آپارتمان مسکونی است و اگر واحد اداری باشد نه تنها سن بنا تاثیر چندانی ندارد بلکه اگر در مناطق بورس اداری واقع شده باشد قیمت آن به شکل سرسام آور بالا می رود. یعنی خلاصه حرف ما این است که دسته بندی ها آنقدر زیاد است که باید شرایط و روحیه شما سنجیده شود تا بهترین پیشنهاد را بتوانیم به شما ارائه دهیم.

همچنین شرایط پیشرفت ملک آپارتمانی شما اگر در یک منطقه خوب تهران با قیمت مناسب واقع شده باشد که رو به پیشرفت باشد قطعا می تواند سرمایه گذاری شما را به مراتب جلوتر بیندازد و این نکته را هم در نظر داشته باشید که ممکن است یک زمین تا 10 سال آینده نیز آباد نشود اما در این مدت آپارتمان بازده بیشتری داشته باشد.

در نهایت کدام یک برتری دارند؟

برای اینکه بدانیم شرایط خرید زمین بهتر است یا آپارتمان واقعا باید چندین شرایط را مورد به مورد بررسی نماییم تا بتوانیم تصمیم گیری کنیم. اما به صورت کلی اگر به شما بگوییم که این ذهنیت وجود دارد که خرید زمین بهتر است اما باید بدانید که خرید هر زمینی مناسب نیست و شرایط شما را بهتر نمی کند زیرا این تصور همه مردم است.

به عنوان مثال هر زمینی در شمال کشور برای خرید مناسب نیست و قطعا رشد قیمت وجود دارد اما شاید در بازه ای که قیمت آن رشد نموده است در تهران می توانستید 2 بار پیش خرید کرده و واحد تحویل بگیرید و در نهایت مشاهده خواهید نمود که بازدهی بیشتری دارد.

علی الخصوص در نقاط اطراف تهران که در و دیوار شهر را تابلو زده اند و هشدار داده شده که ساخت غیر مجاز مساوی با تخریب است ریسک خرید زمین بالاست و حتی زمین هایی که چند ده سال پیش به صورت غیر قانونی ساخته شده اند، امروز در خطر تخریب هستند و واقعیت این است که این نوع سرمایه گذاری تایید نمی شود.

همچنین موضوع بهره برداری از آپارتمان نیز گزینه ای است که نمی توان آن را نادیده گرفت، بسیاری از مالکان واحدهای اداری چیتگر یا دیگر نقاط اداری تهران و یا املاک صنعتی در منطقه 21 اجاره هایی بسیار بالایی به صورت ماهانه دریافت می کنند که از اجاره یک آپارتمان هم قیمت تا 2 برابر نیز بیشتر میشود یعنی اگر بخواهیم سن بنا در واحد اداری با زمین را مقایسه نمایید، واحد اداری بر خلاف آپارتمان مسکونی عمل میکند و بر اساس کمبود واحد اداری در آن منطقه قیمت آن نیز بسیار بالاتر می رود.

اما به عقیده ما اگر پیش خرید با اطلاع و آگاهی انجام شود نتیجه بهتری خواهد داد به شرطی که سرمایه شما خرد باشد و واقعا می تواند گفت که پیش خرید آپارتمان به صرفه است ولیکن اگر سرمایه شما به حدی است که در نقاط کلیدی زمین قابل ساخت با جواز خریداری نمایید و صبر شما نیز به اندازه است خرید زمین می تواند گزینه بهتری باشد.

جمع بندی

شاید برای افرادی که سرمایه کمی در اختیار دارند و یا آپارتمانی که باب میلشان است را نمی توانند خریداری نمایند، گزینه خرید زمین با تصورات رویایی بهتر نشان داده شود یعنی شاید شخص تصور نماید که قیمت زمین آن چند ده برابر می شود و در آینده ملک دلخواه خود را خریداری میکند اما واقعیت این است که تضمینی برای به واقعیت پیوستن این تفکر وجود ندارد و همین که بدانید می توانید به صورت خرد در آپارتمانی سرمایه گذاری پیوسته ای داشته باشید شما را به خرید ملک دلخواهتان در آینده نزدیک تر می نماید.

اگر با خود تصور میکنید که چگونه در تهران با سرمایه محدود خانه بخریم و باید از کجا شروع کنید این نکته را در نظر بگیرید که اگر در این مسیر وارد شوید و یک روال کم ریسک و طولانی مدت را پیش بگیرید قطعا در طی 10 سال مالک چندین واحد آپارتمان خواهید بود و اگر نمی دانید از کجا شروع کنید و نیاز به راهنمایی دارید، بدانید که ما در تهران برج بر اساس انتظارات، میزان سرمایه، ریسک پذیری و روحیه شما گزینه هایی برای معرفی داریم که می تواند جزو گزینه های شما باید و در واقع برای هر فرد می تواند خرید آپارتمان بهتر است زمین باشد و یا برای برخی خرید زمین بهتر از آپارتمان عمل نماید.

برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرموده و جزئیات بیشتری کسب نمایید.