در زمانی که بازار در رکود به سر می برد و افزایش قیمت چندانی نداریم، ترجیح مردم بر این است که سرمایه خود را به راحت ترین شکل نگهداری نمایند و آن را در بانک بگذارند و سود دریافت کنند اما این وضعیت در تمام بازه های زمانی جواب نمی دهد و اگر با افزایش قیمت ارز که حاصل از ایجاد نقدینگی از همین سودهای بانکی است روبرو شویم، ارزش ریال کاهش میابد و قطعا سرمایه افت ارزش پیدا می کند.

حال اگر برای شما سوال است که سود بانکی بهتر است یا خرید مسکن، ما در این مطلب می خواهیم به صورت ریشه ای این موضوع را بررسی کنیم که سرمایه گذاری در کدام یک از این دو مورد گزینه بهتری است و علت آن را نیز برای شما توضیح خواهیم داد تا بدانید در برهه های زمانی خاص کدام مسیر را انتخاب نمایید و حتی اگر تمایل به دریافت سود بانکی داشته باشید گزینه ای را به شما معرفی میکنیم که باز هم در سپرده بانکی، ارزش سرمایه ریالی شما حفظ شود.

ایجاد نقدینگی و تورم حاصل از سود بانکی

اول از همه بدانید که سود بانکی که دولت به سپرده های مردم می دهد یعنی خلق کاذب پول، یعنی اگر به عنوان مثال هزار میلیارد تومان پول در کشور وجود دارد با سود بانکی 20 درصد در سال، سال آینده می شود هزار و 200 میلیارد تومان پول یعنی 200 میلیارد تومان پول ایجاد شده است.

حال ایراد این کار کجاست؟ پول هر کشور بر اساس پشتوانه و ذخیره طلای آن کشور ارزش گذاری می شود یعنی هر اسکناسی که شما در اختیار دارید معادل آن طلا باید در ذخیره کشور باشد و در واقع اسکناس حکم جابجایی طلا به ارزش همان مبلغ اسکناس دارد.

حال شما تصور کنید که کل پول موجود در کشور که هزار میلیارد تومان (به عنوان مثال) است به اندازه 100 کیلو طلا است که در ذخیره دولت موجود است و حال دولت 20 درصد سود بانکی داده و 200 میلیارد خلق کرده است یعنی الان ذخیره طلا همان 100 کیلو است اما کل پول هزار و 200 میلیارد تومان شده یعنی طلایی که باید برای خریدش 1 میلیون تومان پرداخت می شده امروز برای خرید باید 1 میلیون و 200 هزار تومان برایش پرداخت شود و این یعنی کاهش ارزش پول در اثر ایجاد نقدینگی سود بانکی !

حال برای بسیاری این سوال مطرح است که سود بانکی بهتر است یا خرید مسکن و در مراحل بعدی در خود مسکن نیز سوال مطرح می شود که خرید زمین بهتر است یا آپارتمان اما این را بدانید که سود بانکی به دلیل سیاستی که دولت پیش گرفته است شاید به صورت موقت 3 ماهه برای نگهداری پول در برخی مواقع گزینه خوبی باشد اما به صورت طولانی مدت ارزش خود را از دست خواهد داد.

سود بانکی بهتر است یا خرید مسکن؟

حال برای اینکه بدانیم سود بانکی بهتر است یا مسکن، همانطور که در بالا اشاره نمودیم، سقوط ارزش ریال به چه دلیل رخ می دهد و زمانی که این اتفاق می افتد قیمت مسکن بالا می رود اما توجه داشته باشید که روند حرکت قیمت مسکن نسبت به طلا و دلار کندتر است اما در نهایت بالا می رود.

این نکته را نیز در نظر داشته باشید که شما از مسکن قابلیت بهره برداری را نیز دارید یعنی می توانید خانه را اجاره دهید و خود استفاده کنید که در این حالت اگر فرض بر این بگذاریم که همان پولی که قصد سپرده کردن در بانک داشته اید را برای خرید مسکن گذاشته اید و آن خانه را اجاره داده اید, اگر مبلغ را 11 میلیارد تومان در نظر بگیریم تفاوت به این صورت خواهد بود:

در حال حاضر قیمت آپارتمان در برج های مروارید شهر را اگر 80 میلیون تومان در نظر بگیریم، یک واحد 140 متری نوساز 11 میلیارد و 200 میلیون تومان قیمت دارید و قیمت رهن کامل آن 1 میلیارد و 500 میلیون تومان است یعنی می توان 500 میلیون تومان پیش پرداخت دریافت نمود و 30 میلیون تومان ماهانه اجاره دریافت شود و اگر پول پیش را نیز تبدیل کنیم نزدیک 35 میلیون تومان می شود یعنی سالیانه 420 میلیون تومان.

حال اگر این پول در بانک سپرده شود و 20 درصد سود بانکی در نظر بگیریم، 11 میلیارد و 200 میلیون تومان سالانه 2 میلیارد و 240 میلیون سود می دهد که می شود ماهیانه 186 میلیون تومان.

این اختلاف قیمت نزدیک به 1 میلیارد و 800 میلیون تومان است و در واقع چیزی نزدیک به 15 درصد قیمت ملک می شود، حال شما باید حساب کنید که مسکن در سال چقدر گران می شود که در ادامه این مطلب ما محاسبه آن را برای شما انجام می دهیم.

مسکن در سال چقدر گران می شود؟

ما در بالا برای شما محاسبه نمودیم که با سود بانکی 20 درصد، پولی که به عنوان سود دریافت میکنید 4 برابر اجاره است و اختلاف سود بانکی و اجاره، 15 درصد قیمت کل ملک در سال میشود. حال باید دید نرخ رشد قیمت مسکن در یک بازه 10 ساله چقدر بوده است.

در طی ده سال گذشته  میانگین قیمت مسکن در شهر تهران از سال ۱۳۹۲ با قیمت متری ۱۸۵۵۰۰۰ تومان شروع شده و در سال ۱۴۰۰ به قیمت متری ۲۸۷۹۶۰۰۰ تومان رسیده است. این نشان می‌دهد که میانگین قیمت مسکن در دوره 10 ساله حدوداً ۱۵.۵ (پانزده و نیم) برابر افزایش یافته است. در طی این ده سال، دوره‌های مختلفی از رکود و رونق در بازار مسکن تجربه شده است. از اردیبهشت ۱۳۹۲ تا بهمن ۱۳۹۵، در دوره رکود، قیمت مسکن تغییر چندانی نکرده است. اما از بهمن ۱۳۹۵ تا آذر ۱۳۹۹، در دوره رونق، قیمت مسکن بیش از ۶ برابر افزایش یافته است که نشان می‌دهد رشد بیش از ۵۰۰ درصدی اتفاق افتاده است.

حال نتیجه این است که اگر شما در بازه زمانی 10 سال سود بانکی دریافت می نمودید در طی 10 سال 200 درصد به سرمایه شما اضافه می شد یعنی 11 میلیارد و 200 میلیون تومان تبدیل به 33 میلیارد و 600 میلیون تومان می شد.

حال اگر ملکی خریداری می نمودید و آن را اجاره هم نمی دادید اگر قیمت ملک شما 11 میلیارد و 200 میلیون تومان در سال 1392 بوده باشد (که قطعا نبوده اما ما چون مثال اول را با این رقم زده ایم همین رقم را در سال 1392 در نظر میگیریم)، امروز قیمت ملک شما 168 میلیارد تومان می شده یعنی 600 درصد از سود بانکی در یک بازه 10 ساله جلوتر می باشد تازه به شرط آنکه اجاره نیز دریافت نکرده باشید و ملک را خالی رها کرده یا در آن ساکن شده بودید.

گزینه بهتر از مسکن کدام است؟

اول از همه باید اشاره کنیم که کار ما مشاوره در زمینه سرمایه گذاری در حوزه مسکن است و انواع و اقسام موارد را برای معرفی به شما داریم، این مطلب در اردیبهشت 1403 بروزرسانی شده است و ما بر اساس شرایط فعلی تجربیاتی که در بازار مشاهده نمودیم را در اختیار شما می گذاریم.

اگر تصمیم شما بر این شده است که به جای سود بانکی در بازار مسکن سرمایه گذاری کنید، باید بدانید که بازار مسکن به چندین دسته تقسیم میشود که در هر کدام تفاوت در سرمایه گذاری وجود دارد. به عنوان مثال برای بسیاری از سوال مطرح است که با سرمایه کم در اطراف تهران کجا زمین بخریم زیرا تصور این است که اگر زمین خریداری شود بهتر از آپارتمان جواب می دهد زیرا آپارتمان فرسوده می شود و افت قیمت پیدا میکند و با تورم پیش می رود اما زمین اینگونه نیست.

باید بدانید که شما اگر قصد دریافت مبلغی ماهانه دارید و به جای سود بانکی به دنبال جایگزینی برای درآمد ماهانه هستید، از آپارتمان بهتر خرید واحد اداری است. توجه داشته باشید که واحد اداری از بیشتر تجاری ها نیز بهتر عمل می کند و بر خلاف محاسبه ای که در بالا انجام دادیم برای آپارتمانی که 11 میلیارد و 200 میلیون قیمت داشته، اگر یک واحد اداری در چیتگر به همین قیمت موجود باشد قیمت اجاره آن به جای 1 و نیم میلیارد قطعا تا 3 میلیارد تومان خواهد بود یعنی 2 برابر و همچنین افت قیمت آن نیز مانند ملک مسکونی نمی باشد.

سرمایه گذاری با سود بانکی

یک گزینه دیگر نیز می توانیم به شما معرفی کنیم که در نهایت جلوی سقوط ارزش پول نقد شما گرفته شود از طرفی نیز سرمایه گذاری باشد که با سود بانکی شما انجام می شود. در تمام توضیحاتی که در بالا ارائه دادیم ترس ما از کاهش ارزش پول به صورت سالیانه بوده که در سپرده گذاری در بانک رخ می دهد.

چون تمامی مثال های ما با عدد 11 میلیارد و 200 میلیون تومان بوده است، الان نیز مبنی را بر این میگذاریم که این مبلغ را در اختیار داریم و تصمیم به سرمایه گذاری داریم، البته با نظر به اینکه سود بانکی راحت تر است و حتما می خواهیم در سرمایه گذاری ما سپرده بانکی نیز موجود باشد.

حال می توانیم سرمایه را تقسیم به 3 قسمت کنیم یعنی هر قسمت 3 میلیارد و 730 میلیون تومان می شود. حال به سراغ گزینه های پیش خرید می رویم و به عنوان مثال پروژه های پیش فروش در چیتگر را بررسی میکنیم که می توان یک پروژه با قیمت قطعی به مبلغ 100 میلیون تومان را در نظر گرفت و یک واحد 90 متری را نیز انتخاب نمود یعنی کل مبلغ 9 میلیارد تومان و ما نیز 11 میلیارد و 200 میلیون تومان در اختیار داریم.

حال یک قرارداد با سازنده با پرداخت 30 درصدی می بندیم که میشود همان 3 میلیارد به صورت پیش پرداخت و زمان تحویل پروژه و قرارداد را نیز 3 ساله در نظر میگیریم یعنی 36 ماهه که معمولا در پیش فروش ها 90 درصد مبلغ پرداخت می شود و 10 درصد بابت سند باقی می ماند پس ما 60 درصد دیگر باید در طول 36 ماه پرداخت نماییم که می شود ماهانه 150 میلیون تومان که معمولا به صورت 3 ماه یا 6 ماه یک جا باید پرداخت شود.

حال از کل مبلغ 11 میلیارد و 200 میلیون تومانی که در اختیار داشتیم و 3 میلیارد را نیز برای پیش پرداخت داده ایم، در ادامه 8 میلیارد و 200 میلیون تومان را در بانک سپرده می کنیم که ماهانه به ما 136 میلیون تومان می دهد، با فرض بر اینکه پرداخت شما 6 ماهه است یعنی 5 ماه هم به سود پول دست نمیزنید مبلغ به همان 150 میلیون تومان اقساطی که باید پرداخت کنید نزدیک می شود و نتیجه چیست؟

شما پس از 36 ماه به جای اینکه 11 میلیارد و 200 میلیون شما تبدیل به 19 میلیارد تومان با سود بانکی شده باشد، تبدیل به 8 میلیارد و 200 میلیون و یک آپارتمان 90 متری شده است که بر اساس قیمتی که در بالا در بازه 10 ساله حساب کردیم و آن را می توانیم در 3 سال میانگین با ارفاق بسیار و در نظر گرفتن شرایطی که تورم چندانی نباشد 2 برابر حساب کنیم، قیمت این ملک 18 میلیارد تومان خواهد بود که با 8 میلیارد و 200 میلیون تومان می شود 26 میلیارد و 200 میلیون تومان سرمایه کلی شما.

این یعنی 50 درصد بیشتر از سپرده بانکی و البته در نظر داشته باشید ما تورم را دست پایین گرفتیم و بازار را آرام تصور نمودیم و البته این را هم بدانید چیتگر یکی از مناطق رو به رشد تهران است که سرمایه گذاری در آن ارزش افزوده ای جدا از تورم دارد که ما باز هم در محاسبه قیمت 3 ساله آینده این را محاسبه نکرده ایم.

جمع بندی

قطعا از اینکه این مطلب را خوانده اید خوشحال هستید که چقدر گزینه های خوب شما فراهم است که اگر تمایل دارید سپرده بانکی داشته باشید نیز راه حل هایی مطرح شده که بتوانید سرمایه خود را از سود بانکی بیشتر کنید و از خطر سقوط ارزش ریال نیز حفظ نمایید.

به صورت کلی همانطور که در بالا اشاره نمودیم برای پاسخ به این سوال که سود بانکی بهتر است یا خرید مسکن، قطعا باید گفت که سرمایه گذاری در مسکن بهتر است و سود بانکی شاید در یک برهه زمانی 3 ماهه خوب باشد و با مثال هایی که برای شما آورده ایم قطعا دیدگاه بهتری برای سرمایه گذاری در این حوزه پیدا نموده اید.

توجه داشته باشید که کار ما در تهران برج پیشنهاد بر اساس میزان سرمایه اولیه، روحیه سرمایه گذاری، مدت زمان انتظار برای بازگشت سرمایه در حوزه مسکن شهر تهران است، برای کسب اطلاعات پیرامون پروژه های سرمایه گذاری در تهران از قبیل آماده،پیش فروش و دیگر موارد با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.