در این مطلب به بررسی این موضوع می پردازیم که پیش فروش چیست و چه معنایی دارد؟ پیش فروش به این معنی است که برای خرید یک کالا را پیش از موعدی که تحویل بگیرید مبلغی را پرداخت نمایید و در زمان مشخص شده در آینده تحویل بگیرید در واقع یک معامله است که نتیجه آن در آینده به ثمر می رسد.
حال می تواند پیش فروش ملک باشد و یا خودرو در نهایت در این بین تعهدات و بازه زمانی وجود دارد که برای هر دو طرف معامله می بایست انجام شود و هر چیزی که باعث تغییر در محصول نهایی شود باید در قرارداد ذکر شود.
به عنوان مثال اگر موضوع پیش فروش، خانه و ملک است باید کلیه متریال مصرفی در ساختمان، متراژ دقیق و نحوه محاسبه اضافه یا کسر شدن متراژ و دیگر مواردی که باعث تغییرات می شوند در قرارداد ذکر شود و همچنین برای مدت زمان تحویل نیز باید زمانی مشخص به همراه جریمه تاخیر در نظر گرفته شود.
چرا پیش فروش انجام می شود؟
حال برای بررسی اینکه چرا یک کالا پیش فروش می شود باید به این نکته اشاره نماییم که عمده دلیل آن برای تامین سرمایه توسط پیش فروش کننده است که کالای خود را زودتر از زمانی که آماده تحویل باشد و با شرایطی منعطف به فروش می رساند که بتواند تامین سرمایه برای پایان پروژه و یا شروع پروژه دیگر را انجام دهد.
در گزینه های پیش فروش ملک معمولا این موضوع به هدفی که در بالا اشاره نمودیم مطرح می شود اما در مورد موارد دیگر نظیر پیش فروش خودرو که جریان متفاوت است زیرا در این نوع فروش خودروسازان به دلیل انحصاری که در بازار دارند نه تنها در برخی موارد محصول را به صورت علی الحساب پیش فروش می نمایند (یعنی قیمت باز است و مشخص نیست) بلکه در بسیاری مواقع خود خودرو نیز مشخص نیست و تنها محصولات کلی خود را معرفی می نمایند.
به طور کلی سیاست هایی که در مورد پیش فروش مطرح است در این مطلب مربوط به گزینه هایی است که توسط شرکت ها انجام می شود و در مورد موارد دولتی به توضیح بیشتر نمی پردازیم.
پیش فروش در ملک چند نوع دارد؟
همانطور که در بالا اشاره نمودیم، برخی از پیش فروش ها در صنعت خودرو به صورت علی الحساب است. در پیش فروش آپارتمان نیز این موضوع صادق است یعنی برخی از پیش فروش ها که به صورت تعاونی ساز انجام می شود به صورت علی الحساب است یعنی قیمت باز است و تمام شده نیست.
این موضوع به این دلیل است که ماهیت تعاونی ساخت جمعی است یعنی مانند پیش فروش برج های شخصی که شما از یک شخص خریداری انجام می دهید متفاوت است و انگار شما در جمعی عضو شده اید که هدف همگی ساخت جمعی است و هر چه هزینه شود باید بپردازید.
در این حالت سود سازنده وجود ندارد و در واقع از بین این جمع یک عده برای مدیریت پروژه انتخاب شده اند که همان مدیران تعاونی هستند و در این حالت هر اتفاقی بخواهد بی افتد بر اساس نظر جمعی است و همچنین هزینه ها نیز هر چه شود اعلام می شود و اعضا موظف به پرداخت آن هستند.
نحوه محاسبه قیمت پیش فروش
در مورد خودرو موضوع کاملا متفاوت است اما در مورد ملک، بر اساس پیشرفت فیزیکی که انجام گرفته است قیمت گذاری انجام می شود و به عنوان مثال اگر پروژه در مرحله 60 درصد پیشرفت فیزیکی باشد، همین مبلغ یا کمتر به عنوان پیش پرداخت در نظر گرفته می شود و مابقی به صورت اقساط در طول مدت زمان انجام پروژه باید پرداخت شود.
در مورد نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان مطلبی جداگانه نگارش شده است که به صورت دقیق و تخصصی تر اقدام به بررسی این موضوع نموده است که هنگام پیش خرید چگونه مبلغی که باید پرداخت نمایید را می توانید محاسبه کنید.
پیش فروش چقدر قابل اعتماد است؟
واقعیت این است که در پیش فروش آپارتمان، پیش فروش به دلیل تامین سرمایه انجام می شود و اگر لازم نباشد به نفع سازنده نیست که اقدام به این کار نماید و معمولا این امر برای به پایان رساندن پروژه انجام می شود ولیکن در نظر داشته باشید که همیشه این کار نشان دهنده ضعف سازنده نیست زیرا برخی موارد سرریز سرمایه را باید به محلی دیگر انتقال دهد و اقدام به پیش فروش می نماید.
برای مثال یک سازنده زمینی خریده و آپارتمانی را تا 60 درصد پروژه رسانده است در این حالت باید زمین بعدی خریداری شود و کار درست همین است به همین دلیل اقدام به پیش فروش 5 یا 6 واحد دیگر میکند و زمین بعدی را می خرد و آپارتمان کنونی را تکمیل میکند. در مورد منطقه های عظیم نظیر چیتگر که انبوه سازی در آن در جریان است برای بررسی اینکه آیا پیش فروش های چیتگر قابل اعتماد است یا خیر، تصور نمایید که یک برج 40 طبقه در حال ساخت است قطعا باید پیش فروش به منظور تامین هزینه ساخت و سرمایه گذاری بعدی انجام شود از این رو نمی توان گفت چون پیش فروش انجام می شود قطعا پروژه مشکلاتی دارد.
پیش فروش بهتر است یا خرید آماده
در گزینه هایی که پیش فروش می شوند، قطعا به دلیل اینکه کالا آماده نیست قیمت پایینتر است و این طبیعت این نوع معامله است و در مورد بحث پیش فروش آپارتمان نیز همین موضوع صادق است که اگر شما یک مبلغ مشخص در اختیار داشته باشید اگر قرار باشد که 60 متر ملک آماده خریداری نمایید می توانید 70 متر یا بیشتر پیش خرید کنید که از مزیت های این نوع معامله است.
اما از سوی دیگر بحث اطمینان نیز مطرح می شود که برای برخی قابل تحمل و ریسک پذیری آن را ندارند. ما در مطلبی دیگر به صورت مفصل در مورد نحوه جلوگیری از کلاهبرداری در پیش فروش آپارتمان های چیتگر پرداخته ایم که می توانید برای یافتن بهترین راه برای انجام این نوع معامله و آگاهی از خطرات آن مطلب فوق را مطالعه نمایید.
جمع بندی
در این مطلب به بررسی این موضوع پرداختیم که پیش فروش چیست و تعریف آن چه می باشد. در نظر داشته باشید که در کشور ما پیش فروش معمولا در حوزه املاک و خودرو انجام می شود که به دلیل آنکه شرایط فروش خودرو توسط شرکت های دولتی انجام می شود ماهیت آن با آنچه در ملک انجام می شود متفاون است.
در صورت نیاز به دریافت مشاوره پیرامون پروژه های پیش فروش در تهران، شرایط خرید و راهنمایی در مورد آن ها می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.
