با توجه به شوک وارد شده به بازار مسکن به دلیل توافقات برجام وضعیت خریداران و فروشنده ها در حالت بلاتکلیفی باقی مانده است و همه ی نگاه ها به نتیجه مذاکرات و نرخ دلار میباشد . اگر توافقات انجام پذیرد ممکن است نرخ دلار را پایینتر بیاورد و یا حداق ثابت نگه دارد و اگر برعکس شود و توافقاتی صورت نپذیرد به احتمال زیاد شاهد هجوم مردم برای تبدیل دارایی نقدی خود به کالایی مقاوم در برابر تورم هستیم . در این مطلب به بررسی این موضوع میپردازیم که وضعیت مسکن تا پایان سال روشن خواهد شد و اینکه چه جهتی را در پیش خواهد گرفت .
پایین آمدن قیمت یا ثبات ؟
در واقع یکی از تصورات اشتباهی که در حال حاضر باعث مسکوت ماندن بازار خرید و فروش ملک شده است این میباشد که با انجام توافقات قیمت مسکن ریزش خواهد کرد . این یک تصور اشتباه است زیرا قیمت ملک تاثیر پذیریش از نرخ دلار بصورت لحظه ای یا نوسانی نمیباشد و تنها جو روانی ایجاد شده از قیمت ارز میتواند روی این بازار تاثیر بگذارد.
قیمت مسکن پس از جهش دلار به آرامی حرکت کرده و خود را به قیمت میرساند و به عقیده همه کارشناسان قیمتی که هم اکنون دارد با نوسانات در این محدوده که بین 20 تا 30 هزار تومان است چندان تغییری نخواهد کرد . از طرفی نیز بعید است قیمت دلار در صورت انجام توافقات از این بازه پایینتر برود و یا در صورت عدم توافق از این بازه بیشتر شود .
در واقع جو روانی حاکم بعد از مشخص شدن وضعیت توافقات میتواند تعیین کننده قیمت مسکن باشد که حتی میتواند انرا وارد رکود عمیق و یا صعود که همراه با افزایش قیمت ها میباشد کند برخی سازه ها مانند پروژه ستین در اواسط امثال به دلیل هجوم مردم برای تبدیل پول شان خیلی سریع عمده واحدهای خود را واگذار کرده اند .
نتیجه کی مشخص میشود ؟
با دنبال کردن اخبار مربوط به برجام خبر های ضد و نقیضی به گوش میرسد . از یک سو صحبت از حصول توافق میشود و از سوی دیگر یکی از طرفین اظهار نا امیدی میکند . در واقعیت به دلیل حمله روسیه به اوکراین ، ایران میتواند جایگزینی مناسب برای تامین نیازهای اروپا باشد اما از سوی دیگر یک پای مذاکرات همین کشور روسیه است که بعید است تمایلی داشته باشد که ایران جایگزین تامین نیاز سوخت کشورهای اروپایی شود .
در حال حاضر نگاه بازار ارز به همین روند میباشد و منتظر روشن شدن نتیجه میباشد که البته امیدواریم توافقات انجام شود ولیکن در این حالت بازار مسکن دچار شوک و رکود خواهد شد و البته این وضعیت زیاد دوام نمی آورد زیرا پس از گذشت مدتی مشاهده میشود که قیمت ها آنچنان که تصور میشد کاهش نیافته و در این حالت تنها خریداران و فروشنده های واقعی پای معامله میروند و دیگر خبری از دلالان و واسطه گران این بازار نخواهد بود که به طبع به ثبات قیمت کمک خواهد کرد .
وضعیت مصالح و هزینه ساخت ؟
اگر دلار در وضعیت ثابتی باقی بماند میتواند امیدوار بود که قیمت مصالح و هزینه ساخت نیز کاهش بیابد اما توجه داشته باشید عمده هزینه یک سازه را قیمت زمین تعیین میکند که معمولا صاحبان زمین هایی گران قیمت در پایتخت قیمت زمین شان را دلاری محاسبه میکنند و معمولا هم عجله ای برای فروش آن ندارند . این را میتوان از وجود زمین های بسیاری در مناطق 1 و 2 فهمید که با اینکه ساخت و ساز در آن محدوده ها اشباع شده اما هنوز زمین هایی دست نخورده در آنجا وجود دارند . در شهرک چیتگر محل قرارگیری پروژه پدافند ارتش بسیاری از زمین ها هنوز خالی و یا در دست اقدام میباشند .
پروژه های پیش فروش
پروژه های پیش فروش مخصوصا در منطقه 22 تهران دچار تغییر و تحولات چندانی نخواهند شد اما به دلیل ثبات در صورت انجام توفقات به آرامی و مطمئن به کار خود ادامه خواهند داد و میتوان ساخت و ساز را در این منطقه در سال آینده مطلوب پیش بینی کرد . در صورتیکه وارد بازار نوسانی و یا افزایشی شویم ساخت این پروژه ها نیز به مشکل میخورد و تامین سرمایه انها نیازمند ورود سرمایه گذاران جدید و یا تعدیل پرداختی های اعضای کنونی باشد . در صورت مراجعه به سایتهای آگهی با جستجوی عباراتی نظیر پیش فروش چیتگر وضعیت پروژه های پیش فروش را مشاهده خواهید کرد .
پیش فروش قطعی یا علی الحساب
در شرایط ثبات برنده شخصی است که پیش خرید علی الحساب کرده است یعنی با قیمت روز میسازد و تمامی ریسک بالا و پایین رفتن قیمت ساخت را میپذیرد . در این شرایط به علت مشخص بودن هزینه قیمت ساخت در صورت ثبات قیمت ها بسیار پایین تر از قیمت قطعی خواهد بود .
اما در پیش خرید قطعی ، قیمت ها به بالاترین نرخ واحد در آن منطقه و حتی بیشتر محاسبه میشود . یعنی اگر امروز قیمت یک منطقه متری 30 تومان است در پیش فروش 33 حساب میشود اما قرارداد قطعی با شما میبندند . این نوع حرید در شرایط ثبات سود چندانی ندارد . خریدار در این نوع 40 درصد مبلغ را بصورت نقدی پرداخت میکند و ما بقی را بصورت خودرو طلا و ارز نگهداری میکند و هنگام رسیدن موعد اقساط آنها را تبدیل میکند .
اگر ثبات در بازار حاکم باشد این کار بیهوده است زیرا خودرو یا طلا نیز ممکن است تغییری نکند ولیکن اگر ثبات برقرار نباشد خرید قطعی بسیار پرسود تر از علی الحساب است زیرا با استفاده از همین روشی که خدمتتان عرض کردیم میتوان هزینه اقساط را از خود پول باقیمانده در آورد و سازنده نیز بازنده این نوع فروش است .
نتیجه نهایی
وضعیت مسکن تا پایان سال روشن خواهد شد و خریداران نیز میتوانند با توجه به شرایط برای سرمایه گذاری خود اقدام نمایند . توجه داشته باشید اگر قصد شما خانه دار شدن است نباید منتظر بمانید زیرا همانطور که میتواند ثبات در بازار حاکم شود میتوان جهش قیمت نیز داشته باشیم و در این مواقع خیلی سریعتر از زمانیکه شما بخواهید اقدام به خرید کنید پولتان بی ارزش میشود .
پس بهتر است تعلل نکنید و سریعتر اقدام به خرید خانه کنید و اما اگر برای کسب سود میخواهید این کار را انجام دهید بهتر است تا پایان سال نظاره گر باشید و عجله ای نیز نداشته باشید برای اینکه اگر سرمایه تان را تبدیل کردید آنرا سریعا نقد کنید .
بازار املاک بازاری نیست که بصورت مقطعی سودآور باشد و بهتر است در این بازار صبر داشته باشید .
