تاثیر وضعیت دلار بر قیمت واقعی مسکن
امروز 18 ام بهمن ماه سال 1400 است و نرخ دلار چند هفته است که نزولی شده است . بازار مسکن در رکود وارد شده و همانطور هم که همیشه اعلام کرده ایم این رکود ناشی از رفتار عمومی مردم است نه وضعیت بازار . در این مطلب میخواهیم ابعاد مختلفی را بررسی کنیم تا به این نتیجه برسیم که وضعیت کنونی دلار تاثیری برای قیمت واقعی مسکن ندارد و تنها از بعد روانی تاثیراتی بر روی آن میگذارد . منظور از وضعیت کنونی دلار نوسانی بودن آن میباشد . تحلیل و بررسی در این مطلب بی طرفانه و بر اساس آمار و اطلاعات کسب شده از بازار میباشد .
چه چیزی بر روی قیمت مسکن تاثیر میگذارد ؟
همانطور که در بالا اشاره کرده ایم وضعیت کنونی دلار تاثیری بر قیمت مسکن ندارد و این به این معنی است که شرایط نوسانی به سمت بالا یا پایین رفتن دلار در محدوده 10 الی 20 درصد نمیتواند تاثیری روی قیمت مسکن بگذارد زیرا قیمت مسکن اول از همه وابسته به قیمت زمین است و عمده قیمت یک واحد مسکونی هزینه ای است که بابت خرید زمین پرداخت شده است .
از آنجایی که قیمت مسکن همیشه دیرتر از تمام کالاهای دیگر با قیمت دلار همسان میشود نوسانات خرد تاثیری روی آن نمیگذارد و در واقع مسیری که قیمت آن طی کرده است با توجه به وضعیت قیمت در طی چند سال اخیر حرکت کرده است نه قیمت لحظه ای آن .
و در مورد مصالح نیز متاسفانه در سالهای اخیر مشاهده شده وقتی دلار به قیمت پیک خود برخورد میکند عموم مواد اولیه و قیمت ها بر اساس همان قیمت بسته میشود و پایین آمدن قیمت دلار هیچ کمکی به پایین آمدن قیمت کالاهای مربوطه نمیکند .
تاثیر رفتار عمومی بر قیمت مسکن چیست ؟
بزرگترین عامل در قیمت مسکن و وضعیت رکود و رونق آن رفتار عمومی مردم در این بازار است . هرگاه تفکر بر این اساس شود که چیزی ارزان میشود همه از خرید دست میکشند و هرگاه تفکر به این سمت میرود که موج گرانی در راه است همه به دنبال تبدیل پول خود به کالا میروند و این رفتار چرخه عرضه و تقاضا را تحت تاثیر قرار میدهد و نتیجه آن به وجود آمدن رکود و صعود است که به طبع نتیجه آن افزایش یا کاهش قیمت ها میباشد .
متاسفانه زمانی این موضوع خود را بیشتر نشان میدهد که کالاهای اساسی که نیاز مردم هستند وارد بازار دلالی میشوند و در دست افرادی می افتند که برای کسب سود وارد این بازار میشوند . تنها ضرر کنندگان این وضعیت مردمی هستند که برای سکونت میخواهند اقدام به خرید ملک کنند . اگر اگهی های سایت های تبلیغ ملک را دنبال کرده باشید و عنواینی مانند پیش فروش چیتگر یا دیگر نقاط را بررسی کرده باشید تعداد زیاد افراد که به قصد دلالی خرید و فروش ملک میکنند را مشاهده میفرمایید .
مقایسه قیمت ها و تاثیر دلار بر مصالح
حال در وضعیتی که دلار نوسانی به سمت پایین میکند اولین سوالی که باید پرسید این است که دلار الان چند است ؟ 27 هزار تومان حال سوال بعدی این است که آخرین باری که دلار 27 هزار تومان بوده چه تاریخی است ؟ 20 مهر سال 1400 دلار به همین قیمت معامله شده حال بیاییم قیمتها را بررسی کنیم
- قیمت سیمان در مهر سال 1400 هر پاکت 65 هزار تومان بوده و امروز نیز به قیمت 63 هزار تومان معامله میشود .
- هر کیلو میلگرد 14 در مهرماه به قیمت 140366 هزار ریال و امروز به قیمت 156500 هزار ریال معامله میشود
- تیرآهن 14 با وزن 155 کیلوگرم در مهرماه به قمیت 21651376 هزار ریال و امروز به قیمت 24800000 هزار ریال معامله میشود .
- هر کیلیو نبشی 4 در مهرماه 147706 هزار ریال قیمت داشته و امروز به قیمت 160000 هزار ریال معامله میشود .
- هر کیلو ورق سیاه 10 در مهرماه 229357 هزار ریال قیمت داشته و امروز 238000 هزار ریال معامله میشود .
این وضعیت در تمامی بازار ها وجود دارد و تنها محدود به بازار مصالح نمیباشد در بازار مواد غذایی به راحتی میتوانید قیمت های چند ماه گذشته را با قیمت ها کنونی مقایسه کنید و مشاهده خواهید کرد که نوسانات دلار تاثیر خودش را با قیمت واقعی میگذارد و قیمت نوسانی آن نمیتواند قیمت را تحت تاثیر قرار بدهد .بسیاری از پروژه هایی نظیر پروژه ستین محاسبات قیمت ساخت را بصورت علی الحساب انجام میدهند و بر اساس شاخص اعلام شده افزایش میدهند .
بررسی دقیق تر و حل مسئله
حال یک بررسی جالبتر انجام میدهیم ! در تاریخ آبان ماه سال 1399 نیز دلار به همین قیمت یعنی 27 هزار تومان رسید در آن تاریخ قیمت هر کیلو میلگرد 14 به قیمت 123000 هزار ریال معامله میشد و هر کیلو نبشی 4 به قیمت 128000 هزار ریال معامله شده است . حال قیمت یک متر مربع از یک واحد مسکونی را در یک منطقه مشخص در سال 1399 تا کنون مقایسه می نماییم .
قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در محدوده فلکه اول تهرانپارس با قیمت 41 میلیون تومان در سال 99 امروز به قیمت 53 میلیون تومان معامله میشود . البته توجه داشته باشید که امکانات و محل دقیق واحد نیز شرط میباشد اما این میانگین محاسبه شده توسط تهران برج در آن محدوده بوده است . پروژه های دیگری نیز که بصورت سهامی معامله شده اند مانند پروژه نیروی زمینی ارتش نیز دچار تغییرات زیادی شده اند اما ملاک محاسبه قیمت توسط ما واحد آماده میباشد .
متوجه خواهید شد که در این بازه 1 سال و 2 ماه که قیمت دلار در شروع و انتهای بازه یکی بوده اما قیمت بقیه اقلام اینگونه پیش نرفته و کاملا افزایشی بوده است در حالیکه نگاه مردم به اشتباه به قیمت دلار است و این باعث شده افرادی که قصد خرید ملک برای سکونت را دارند شرایطشان برای خرید سخت تر شود .
چه عواملی باعث افزایش قیمت بوده است ؟
قیمت مصالح را میانگین 15 درصد میتوانیم افزایشی محاسبه کنیم اما نقش مصالح بر قیمت ساخت مشخص است و افزایش 27 درصدی قیمت ملک را نمیتوان بر اساس قیمت مصالح دانست زیرا نقش مصالح بر قیمت کلی را نمیتوان 27 درصد دانست و در مجموع میتوان 7 درصد محاسبه کرد اما مابقی افزایش قیمت بر اساس افزایش قیمت زمین میباشد .
توجه داشته باشید قیمت کنونی بر اساس رکود بازار مسکن است و در شرایط رونق بازار نیست اگر در این شرایط قرار بگیرد این اختلاف باز هم بیشتر خواهد بود . پس در محاسبات ما متوجه خواهید شد که قیمت مسکن بر اساس تغییرات کلی قیمت ها از گذشته در حال همسان سازی میباشد .
نتیجه گیری نهایی
پیشنهاد ما این است که اگر قصد خرید ملک را دارید در خرید آن تعمل نکنید و بررسی موشکافانه انجام دهید ، جو روانی و رفتار عمومی مردم را ملاک قرار ندهید در وضعیت رکود بهترین زمان برای خرید مسکن میباشد و اگر قصد سرمایه گذاری نیز دارید فرصت مناسبی برای این امر میباشد . حتی اگر پول خود را سپرده گذاری کرده بودید در این بازه 14 ماهه سود بانکی که به شما تعلق میگرفت بسیار کمتر از اجاره ماهانه به همراه رشد قیمت مسکن در این تاریخ میباشد .
برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره ای میتونید با کارشناسان ما در تهران برج در تماس باشید .
