در تاریخ انتشار این مطلب در 20 بهمن سال 1400 نرخ ارز 1 ماه است که نزولی شده است . البته قیمتی که هم اکنون دارد برابر با مهرماه سال جاری میباشد و در برج 8 سال گذشته نیز به همین قیمت بوده است . این شرایط جو روانی را ایجاد میکند که باعث رکود مسکن شده است . در این مواقع سازنده ها برای تامین نیاز مالی اقدام به پیش فروش واحدهای نیمه کاره خود میکنند . اگر سازنده هستید و قصد این کار را دارید مدیریت بودجه در پیش فروش ساختمان شرط اصلی است که در این مقاله به آن میپردازیم .
قبل از شروع پروژه بودجه بندی کنید
یکی از بزرگترین معزلاتی که سازنده ها با آن درگیر هستند افزایش قیمت ساخت میباشد . در مقاله ی پیشین تهران برج این موضوع را بررسی کردیم که نرخ ارز در 3 بازره زمانی 14 ماهه دارای قیمت یکسانی بوده اما مصالح ساختمان افزایش قیمتی در حدود 30 درصد داشته است . پس این را بدانید که سود ساخت و ساز شما تنها بستگی به این عامل دارد که پروژه را در مدت زمان کوتاهی به اتمام برسانید .
اگر قصد پیش فروش واحدهای خود را برای تامین سرمایه عمیات ساخت دارید این را بدانید که باید انجام این کار با حساب و کتاب دقیق باشد . زیرا افزایش قیمت مصالح مخصوصا تجهیزات پایانی ساختمان مانند ، کاشی ، سرامیک ، سرویس ، کابینت ، درب و پنجره ، آسانسور ، سیستم تهویه سنگین ترین بار مالی را بر روی ساختمان دارد و در واقع شما هر زمان که شروع به کار کنید عمده هزینه ها در پایان آن است پس باید پیش بینی زمانی که به آن مرحله میرسید را کرده باشید و ترجیجا متریال مورد استفاده را خریداری کرده باشید .
جدا از این تعهد و جریمه دیرکرد برای تحویل واحد نیز در قرارداد های پیش فروش وجود دارد . اگر نتوانید به موقع واحد را تحویل دهید باید اجاره روزانه آنرا بپردازید ! پس در نظر داشته باشید که اگر هزینه زمین را دارید اما در عملیات ساخت پولی برای شما باقی نمانده و نیاز به پیش فروش واحد های زیادی دارید در نهایت پروژه ساخته شده برای شما سود آور نخواهد بود . البته پیش فروش آپارتمان در چیتگر به گونه ی دیگری است و به علت تعاونی ساز بودن عموما قیمت ساخت علی الحساب میباشد .
زمان پیش فروش مهم است
همانطور که در بالا اشاره کردیم اگر در ابتدای کار بخواهید پیش فروش انجام دهید شرایط به ضرر شما خواهد بود . زیرا وقتی پروژه در مراحل ابتدایی قرار دارد ممکن است مجبور شوید به قیمت کمتری آنرا به فروش برسانید و یا مجبور شوید امتیازاتی به خریدار بدهید که یکی از آنها قدرالسهم زمین است .
این حالت میتواند سوپاپ اطمینانی برای خریدار باشد اما اگر خریدار اقساط خود را پرداخت نکند و یا طی مدت زمان مشخص شده وجه باقی مانده را تکمیل نکند برای پس گرفتن قدرالسهم باید راهی دادگاه شوید و معمولا در قراردادهای پیش فروش خیلی نمیتوان امتیازاتی برای فروشنده قائل شد زیرا همیشه دیدگاه مردم به پیش خرید منفی بوده و سعی آنها این است که بیشترین امتیاز را از فروشنده دریافت کنند .
اگر در مراحل میانی اقدام به این کار کنید شرایط بهتر است . زیرا خریدار میتواند قبل از خرید عملیات ساخت را مشاهده کند و ببیند که پروژه در حال پیشرفت است در این حالت حتی میتوانید بصورت مبایعه نامه ای با ذکر تعهداتی 2 طرفه اقدام به پیش فروش واحد خود کنید . در طرح های فروشی مانند فروش پروژه ستین قراردادها در مراحل ابتدایی شفاف تر از دیگر پروژه ها میباشد .
هزینه زمین و عملیات ساخت را محاسبه کنید
اگر شما 100 درصد پولی که دارید برای خرید زمین بدهید و برای عملیات ساخت آن دچار مشکل شوید این کار باعث میشود که در نهایت با سود بسیار اندک پروژه را به اتمام برسانید . در یکی از مواردی که خود ما در جریان بودیم در منطقه 1 ( محمودیه ) در سال 1394 زمینی به قیمت متری 15 میلیون تومان خریداری شد که از نظر قیمت در آن زمان بسیار مناسب بود .
ولیکن برای اجرای پروژه تعدادی از واحد ها به قیمت 20 میلیون تومان به بفروش رسید و در سال 1396 که جهش قیمت دلار را شاهد بودیم با افزایش شدید قیمت ها برای مدتی پروژه متوقف شد . در سال 1400 این پروژه تکمیل شد و تحویل داده شد اما قیمت آن امروز متری 120 میلیون تومان است ! بله در واقع یک ششم قیمت پیش فروش شد و در واقع خریدار برنده اصلی این پروژه بود نه سازنده
پیشنهاد ما این است که هیچگاه کل بودجه خود را برای خرید زمین اختصاص ندهید حتی اگر شرایط خوب است . اگر قصد ساخت آنرا دارید البته اگر میخواهید انرا نگهداری کنید قیمت آن نیز افزایش میابد .
بهتر است در این موارد 60 درصد بودجه را برای خرید زمین هزینه کنید و سپس به سرعت 40 درصد مابقی را برای اخذ جواز و عملیات ساخت هزینه کنید . بعد از رساندن پروژه به سطح اولیه میتوانید با پیش فروش کردن 1 یا 2 واحد ادامه عملیات ساخت را پیش ببرید و فروش واحدهای بعدی را به زمانیکه عملیات ساخت پیشرفت داشت موکول کنید زیرا در این حالت هم به قیمت بالاتری میفروشید و هم پول بیشتری دریافت خواهید کرد .
مراحل پایانی را فراموش نکنید
بسیاری از سازنده های قوی در کشور از همان ابتدا اقدامات لازم برای خرید تجهیزات نهایی را انجام میدهند . همانطور که اشاره کردیم پر هزینه ترین مرحله ، مراحل آخر ساختمان میباشد و این را هم در نظر بگیرید که معمولا در زمان ثبات بازار میتوانید با بستن قراردادهای تجهیزات نهایی را پیش خرید کنید اما در دوران نوسانی هیچ شرکتی این قرارداد را با شما نمیبندد و در واقع شما نیاز دارید که یکسری تجهیزات را خریداری کرده و در جایی انبار کنید .
پیش فروش های علی الحساب
متاسفانه مهمترین نوع پیش فروش هایی که بصورت تعاونی ساز و علی الحساب میباشد این است که هیچ عجله ای برای پیشرفت پروژه وجود ندارد . چون فلسفه تعاونی این است که عده ای با هم سرمایه گذاری کرده و پروژه را پیش ببرند در نتیجه جمع اوری اقساط و هزینه معمولا با مشکل مواجه میشود و همیشه بودجه بندی پروژه از عملیات ساخت بسیار عقب تر میباشد . نمونه ای از این سازه ها پروژه سپکو چیتگر میباشد .
در این نوع پیش فروش اگر مدیریت درستی وجود نداشته باشد افزایش قیمت شامل خریدار میشود و در برخی پروژه ها مشاهده میشود که بعد از چند سال طول کشیدن عملیات ساخت عملا قیمت تمام شده تفاوت چندانی با ملک آماده نمیکند . الیته به ندرت پیش میاید اما برای اشخاصی که قصدشان از پیش خرید خانه دار شدن است و سرمایه محدودی در اختیار دارند این قضیه بسیار مشکل ساز میباشد .
همچنین توجه داشته باشید اگر پروژه شما به سرعت کار کند افراد بسیاری خود به سراغ شما خواهند آمد و پیش خرید خواهند کرد و اگر مدت زمان زیادی به حالت مسکوت بماند اسم شما و ساختمانتان در منطقه بد در رفته و پیدا کردن مشتری نیز برایش سخت خواهد شد . در این مطلب به بررسی این موضوع که مدیریت بودجه در پیش فروش ساختمان چگونه است پرداختیم .
