اگر به دنبال سرمایه گذاری در مسکن هستید و می خواهید بدانید که پر سود ترین گزینه برای شما کدام است، در این مطلب مواردی خواهید آموخت که هیچ کجای دیگر به شما نخواهند گفت. تخصص اصلی ما فعالیت در حوزه مسکن شهر تهران است و به بسیاری از موارد واقف هستیم که برای عموم مردم روشن نیست.

در این مطلب ضمن معرفی یک روش بسیار پر سود برای سرمایه گذاری که می تواند در عرض 3 سال تنها با 30 درصد سرمایه نقدی تان صاحب آپارتمان شوید و 70 درصد نزد خود داشته باشید را معرفی می کنیم همچنین گزینه های پرسود در شهر تهران را بررسی میکنیم که بدانید در کدام منطقه و چه نوع ملکی برای سرمایه گذاری در حوزه مسکن برای شما مناسب تر است.

سرمایه گذاری در مسکن

اول از همه پیش از آنکه بخواهیم مطلب را ادامه دهیم قصد بررسی این موضوع را داریم که سرمایه گذاری در مسکن پرسود است و توجیه دارد یا خیر، برای بررسی این موضوع بر اساس آمار و ارقام ده سال گذشته به بررسی سوددهی سرمایه گذاری در چند بازار مختلف می پردازیم تا بتوانیم یک پیش بینی داشته باشیم که بهترین سرمایه گذاری در ده سال آینده چه خواهد بود.

• در یک بازه 10 ساله، رشد قیمت مسکن بدون در نظر گرفتن قابلیت اجاره دادن آن 23 برابر بوده و اگر اجاره آن را نیز دریافت نموده باشید سرمایه شما 28 برابر شده است.
• در همین بازه زمانی قیمت طلا 22 برابر شده است.
• در این بازه زمانی سود بانکی در صورتی که سود را برداشت نکرده باشید 6 برابر بوده است.

پس اولین نتیجه آن است که مسکن یک سرمایه گذاری مطمئن با سود بالا است که هم با تورم پیش می رود و هم قابلیت بهره برداری دارد. در نظر داشته باشید که بازار های دیگر نظیر خودرو در کشور ما به عنوان کالای سرمایه ای به حساب می آید اما در هیچ کجای دنیا اینگونه نیست و در مورد موارد دیگر نظیر ارز دیجیتال نیز ما نمی توانیم نظر دهیم زیرا در تخصص ما نیست و البته که این بازار، یک بازار کاملا تخصصی است و مانند بازار سهام در گذشته برای افرادی که در آن به صورت جدی فعالیت دارند قابل درک و تحلیل است.

سرمایه گذاری مسکن در بازه 3 ساله

حال به این قسمت می رسیم که بررسی نماییم پرسودترین روش های سرمایه گذاری در مسکن در حال حاضر و زمان نگارش این مطلب در خرداد ماه سال 1403 کدام است؟

یکی از روش هایی که ما به شما پیشنهاد می کنیم و یکی از ده ها روشی است که می توانیم به شما معرفی کنیم استفاده از سپرده بانکی برای خرید آپارتمان است. شاید از خود بپرسید که در بالا به این نتیجه رسیدیم که سپرده بانکی می تواند پول شما را در طی مدت نابود کند پس چرا این روش را پیشنهاد می دهیم؟

شما اگر بخواهید تورم و کاهش ارزش ریال را در نظر نگیرید برای اینکه بدانید چگونه پول خود را 2 برابر کنید راه سختی در سپرده بانکی در پیش ندارید اما ارزش پول شما به شدت در طی زمان کاهش می یابد. در حال حاضر سود بانکی در کشور 28 درصد است و در کشور ترکیه 45 درصد است و به همان میزان که نقدینگی خلق می شود به صورت سالانه ارزش پول کاسته میشود.

اما به نظر شما نقطه ضعف اصلی سپرده بانکی چیست؟ کاهش ارزش پول در زمانی که دارید سود دریافت می کنید و بیشتر از سودی که بانک به شما می پردازد. حال چگونه می توان این نقطه ضعف اصلی را خنثی نمود؟ باید یک تعهد اقساطی با قیمت قطعی در زمانی که سود از بانک دریافت میکنید داشته باشید که با همان قیمت روز اول اقساط پرداخت شود.

حال به نظر شما چه کالایی این قابلیت را در کشور ما دارد ؟ خودرو که علی الحساب پیش فروش می شود و لوازم خانگی و فرش نیز به صورت چکی به ازای هر ماه روی مبلغ می آید. تنها گزینه شما که بتوانید در مدت طولانی اقدام به پرداخت یک تعهد اقساطی با قیمت قطعی نمایید پیش خرید آپارتمان است. اگر می خواهید بدانید که با 3 میلیارد چه کار می توان کرد و چگونه می توان با این روش سرمایه گذاری نمود محاسبات ما را در ادامه مشاهده نمایید.

یک آپارتمان 60 متری با قیمت متری 52 میلیون را انتخاب می نماییم که موجود است و در غرب تهران در حال ساخت می باشد و موارد مختلفی در اختیار داریم که می توانیم به شما معرفی کنیم. قیمت کل آپارتمان 3 میلیارد و 300 میلیون می باشد. پیش پرداخت این پروژه 30 درصد است یعنی باید 990 میلیون به سازنده پرداخت شود و مابقی مبلغ یعنی 60 درصد به صورت اقساط 36 ماهه پرداخت شود و 10 درصد برای سند می ماند که 1 سال بعد از تحویل است.

حال 60 درصد مبلغ به صورت اقساط ماهانه 55 میلیون می شود که باید هر 6 ماه یک بار به سازنده پرداخت شود. مابقی پولی که در اختیار دارید با کسر پیش پرداخت 2 میلیارد و 10 میلیون تومان می شود که با سپرده بانکی 47 میلیون به شما در ماه سود می دهد. حال یک اختلاف 8 میلیونی در 6 ماه یعنی 48 میلیون وجود دارد که چگونه جبران می شود؟

بعد از پیش پرداخت شما 2 ماه تنفس دارید یعنی در ماه اول جبران می شود و برای ماه های بعد نیز در نظر داشته باشید که اگر سود پول را در 5 ماه برداشت نکنید، سود پول نیز به شما سود می دهد و اختلاف ماه های بعدی نیز جبران می شود. در واقع شما با 2 ماه تنفس اول، اختلاف 1 سال اقساط را در می آورید و از سود سپرده در بازه 5 سال، اختلاف 8 میلیونی اقساط سالهای بعدی در می آید.

حال شما اگر می خواهید بدانید که با 6 میلیارد چه کاری می توانید انجام دهید اگر بخواهید همین خانه را بخرید که می توانید در این بازه زمانی 2 خانه خریداری کنید و اگر نه می توانید واحدی بزرگتر و در موقعیت بهتری خریداری کنید و تعداد را همان 1 واحد  نگه دارید.

در انتهای این بخش سود حاصله شما را بررسی خواهیم نمود، شما 1 واحد مسکونی دارید که قیمت آن 3 میلیارد 300 بوده و بر اساس تورم 10 ساله و تقسیم بر تورم 3 سال قیمت آن 20 میلیارد تومان خواهد بود که ما فرض میگیریم شدت رشد قیمت مسکن مانند گذشته نباشد و این عدد را 15 میلیارد در نظر میگیریم یا نه 10 میلیارد یعنی نصف آمار گذشته!  همچنین 70 درصد مبلغ اصلی سپرده شما یعنی 2 میلیارد نیز در بانک سر جایش باقی مانده است. حال حساب کنید که 3 میلیارد شما در بهترین و بدترین حالت در بازه 3 ساله چه رقمی خواهد شد، حداقل 12 میلیارد با خوش بینی که تورمی پیش رو نداریم و حداکثر 22 میلیارد بر اساس آمار واقعی گذشته.

بهترین ملک برای سرمایه گذاری

این بخش همانی است که ما میدانیم و حاصل از تجربه چند ساله ما در حوزه مسکن تهران است و دیگران به شما نمی گویند و بهتر بگوییم نمی دانند که بگویند زیرا تهران برج تنها مرجعی است که به عنوان معرفی فرصت های سرمایه گذاری در مسکن فعالیت می کند.

در بالا برایتان توضیح دادیم که که چگونه سرمایه گذاری با سود بالای 50 درصد در بازه های چند ماهه انجام دهید (اگر سود را تقسیم را تعداد ماه کنید) و همچنین در نظر داشته باشید که این کار را می توانید ادامه دهید و هر دفعه تصاعدی سرمایه تان بیشتر می شود و می توانید خانه ای که خریداری نموده اید را رهن یا اجاره دهید و این کار را تکرار کنید.

تکرار این روش به گونه است که برای بسیاری از افراد که به سراغ ما می آیند و می پرسند که با 10 میلیارد چیکار میشه کرد، زمانی که برایشان محاسبه می کنیم و همه چیز را واقعی می بینند باورشان نمی شود که می توان در یک بازه 10 ساله با این مبلغ مالک بیشتر از 10 آپارتمان در تهران بود.

در نهایت برگردیم به سراغ اینکه بهترین نوع سرمایه گذاری مسکن کدام است؟ بد نیست بدانید که در نقاطی که به عنوان بورس اداری در تهران شناخته می شوند (مانند خیابان مطهری، قائم مقام، جردن، میرداماد) آنقدر تراکم واحدهای اداری زیاد شده است که حتی کارمندان هم جای پارک برای مراجعه به دفتر شرکت ندارند چه برسد به ارباب رجوع و قیمت اجاره پارکینگ در این مناطق روزانه به 200 الی 300 هزار تومان رسیده و قیمت خرید آن 3 الی 4 میلیارد به ازای هر 1 پارکینگ است.

شکل و شمایل تهران عوض شده و در حال تغییر است، حال در سوی دیگر آن یعنی چیتگر، منطقه 22 که جدیدترین و نوساز ترین منطقه تهران است، پروژه های اداری چیتگر هم دارای فضای پارک زیاد، متراژ بالا، نوساز، دید به دریاچه یا نزدیکی به اماکن شاخص چیتگر هستند و مهمترین نکته آنها قیمت است که بسیار مناسب تر نسبت به واحدهای اداری چند ده ساله در دیگر نقاط تهران است.

بد نیست بدانید که پروژه های دولتی به صورت اداری در این منطقه احداث و یا در حال احداث است که رکورد بیشترین تعداد طبقات برج های اداری را نیز می زند و قیمت آن حتی از ارزان ترین واحد های اداری در نقاط بورس اداری هم پایین تر است. برای بررسی بیشتر به عنوان نمونه می توانید مجتمع اداری و تجاری گلستان خیام را بررسی نمایید که زمان تحویل آن برای 6 ماه آینده است و قیمت آن حتی از واحدهای اداری چیتگر 30 الی 40 درصد پایین تر است.

علت این ارزانی آن است که پروژه توسط دولت احمدی نژاد تعریف شده و در زمان روحانی رها شد و سپس در دولت جدید مجدد شروع به فعالیت نموده و تا چند ماه دیگر تحویل میشود اما به علت وجود چنین سابقه ای، املاک و بنگاه های معاملاتی سراغ آن نرفته اند و در نتیجه قیمت آن پایین مانده است اما این موقعیت تا زمانی که چند ماه دیگر پروژه تمام شود به سرعت تغییر میدهد و اختلاف قیمت 30 الی 40 درصدی با برج اداری در فاصله 300 متری همین برج یکسان سازی می شود.

در این بخش برایتان شرح دادیم که بهترین نوع ملک برای سرمایه گذاری در تهران چیست و این قدم اول بود و در قدم بعدی به شما فرصتی معرفی نمودیم که بتوانید در همین مسیر بهترین و پرسودترین گزینه را خریداری کنید. این مسیری که ما برای شما مشخص نمودیم حاصل از تجربه و حضور ما در بازار بوده و اینکه چگونه این مسیر توسط سرمایه گذار برای بالا بردن بازدهی صحیح طی شود در حوزه تخصص ماست.

سرمایه گذاری در ملک با سرمایه کم

اگر تا اینجای کار ک مطلب را خوانده اید و روش سرمایه گذاری برایتان جذاب بوده اما سرمایه شما به حداقی که مثال زده ایم ( یعنی 3 میلیارد ) نمی رسد و ناامید شده اید باید بگوییم که خبر خوب این است که برای سرمایه های پایین تر روش های مشابهی وجود دارد و تنها در اجرای آن متفاوت است.

برای سرمایه گذاری در ملک با سرمایه کم در بازه کمتر از 3 میلیارد یعنی بین 2 الی 3 میلیارد تومان گزینه های خرید ملک در اطراف شهر تهران مانند پرند، پردیس و اندیشه وجود دارد اما موضوع این است که پیشرفت این مناطق مانند تهران نیست و به صورت مسکن مهری ساخته شده اند.

در حالی که حتی گزینه هایی برای خرید با کمی بیشتر از 2 میلیارد تومان نیز در این مناطق وجود دارد، بهترین سرمایه گذاری با ۲ میلیارد به 2 دسته تقسیم می شود. گزینه اول شما خرید از پروژه های دولتی و تعاونی ساز در چیتگر است که پیش پرداخت کمتری دارند اما اقساط آن ها طولانی است زیرا مدت زمان اجرای پروژه نیز طولانی تر است و علت آن است که این پروژه ها برای تامین مسکن کارکنان همان سازمان انجام می شود نه برای ساخت و ساز برای مردم عادی و در نهایت توسط اعضای صاحب امتیاز سازمان در بازار فروخته شده و خریدار جدید با شرایط وی جایگزین شده است.

در نهایت این پروژه ها زمان طولانی تری دارند و این فرصتی است برای افرادی که سرمایه کمتری در اختیار دارند. گزینه دومی که پیش روی شماست خرید سهامی و متری از پروژه های ساختمانی است یعنی شما می توانید با مبلغ های کم اقدام به خرید 10 متر از یک پروژه نمایید.

در نهایت این کار برای افرادی که می خواهند بدانند با با یک میلیارد کجا سرمایه گذاری کنند و توان پرداخت اقساط نیز ندارند گزینه مناسبی برای خرید کم کم متراژ و اضافه کردن آن در آینده است. اگر برای تان سوال شده است که 10 متر را چه کار می توان کرد بهتر است بدانید که پروژه های این چنینی در صورتی که پروژه تکمیل شود و افرادی که صاحب سهام خرد هستند به اندازه یک واحد مسکونی نشوند، قادر به تجمیع با یکدیگر هستند و یک واحد به صورت اشتراکی به آنها واگذار می شود که می توانید با دوستان یا آشنایان خود نیز تجمیع نمایید.

آینده سرمایه گذاری مسکن

این مطلب به صورت جامع ایجاد شده و در بخش اول سابقه افزایش قیمت را در ده سال گذشته بررسی نمودیم و می توان پیش بینی نمود که آینده سرمایه گذاری مسکن روشن است و همین روند طی خواهد شد زیرا زمین خلق نمی شود و جمعیت رو به افزایش است و تامین مسکن و ساخت و ساز یک نیاز همیشگی است.

روش های دیگری برای بالا بردن بازدهی سرمایه گذاری وجود دارد اما موضوع این است که این بخش نیاز به تخصص دارد و شما باید بدانید که کدام منطقه و چه نوع ملکی و چه حالتی برای سرمایه گذاری مناسب است. در حال حاضر که سود 28 درصدی سپرده های بانکی برقرار است این روش بهترین حالت است در حالی که خودتان می دانید که گذاشتن پول در بانک کار درستی نیست ولی شرایط بازار مسکن در حالت رکود است و سود بانکی نیز چنین است و به همین دلیل بازار پیش فروش نیز داغ است و سازنده ها با شرایط منعطف و قیمت بهتری اقدام به پیش فروش واحدهای خود می کنند.

این شرایط برای امروز است و ممکن است در 3 ماه دیگر شرایطی دیگر باشد همچنان که ما در بازه های زمانی مختلف اقدام به معرفی روش های گوناگون برای هر سلیقه و روحیه ای برای سرمایه گذاری می نماییم.

سرمایه گذاری در مسکن از طریق بورس

به علت اینکه این سوال برای بسیاری از افراد پیش می آید که پولشان به اندازه خرید یک خانه نیست و قصد سرمایه گذاری از طریق بورس دارند، توضیح می دهیم که این روش معادل همان روشی است که در بالا و در بخش سرمایه گذاری با سرمایه کم معرفی نمودیم یعنی شما می توانید از پروژه های دولتی یا تعاونی ساز در چیتگر که به صورت سهامی و متری فروخته می شوند خریداری نمایید که بسیار هم پر سود است.

به نظر ما این روش بسیار بهتر از این است که پول را در بورس وارد کنید زیرا تجربه نشان داده که بورس توسط دولت به صورت دستوری کنترل و قیمت گذاری می شود و در زمان دولت روحانی این موضوع به وضوح نشان داده شد.

اگر به صورت خلاصه بخواهیم به شما بگوییم در حال حاضر چیتگر به دلیل وجود پروژه های انبوه سازی بسیار، یکی از بهترین و متنوع ترین گزینه های سرمایه گذاری در مسکن را فراهم نموده است و در حال حاضر ارزان ترین منطقه غرب تهران برای خرید خانه به نسبت کیفیت و امکاناتی است که ارائه می دهد. در همین مطلبی که مشخص نمودیم می توانید مقایسه قیمت آپارتمان نوساز در چیتگر با امکانات بروز برج و محیطی به همراه ویو و موقعیت آن را با دیگر نقاط غربی تهران در موقعیت بسیار ضعیف تر مشاهده نمایید و خودتان قضاوت کنید که نتیجه کدام یک مطلوب تر است.

در نظر داشته باشید که هدف ما در این مطلب معرفی راه و روش سرمایه گذاری در مسکن بوده و در این مطلب بر اساس دانش و تجربه ای که در این حوزه داریم، اطلاعاتی در اختیار شما قرار دادیم که اجرایی و عملی است و کاملا واقعی است. برای کسب اطلاعات بیشتر پیرامون پروژه های در حال ساخت شهر تهران و موقعیت های سرمایه گذاری در مسکن می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.