خانه های خالی به ضرر بازار مسکن
یکی از قوانین جدیدی که دولت برای کنترل بازار مسکن وضع کرده است دریافت مالیات برای خانه های خالی میباشد . خانه هایی که بلا استفاده مانده و نه اجاره داده میشوند و در فروخته میشوند .زیاد بودن تعداد این خانه ها را زمانی میتوان فهمید که با جستجو در بازار املاک آپارتمان هایی را خواهید یافت که سال ساخت آنها به چند سال میرسد اما واحد های آن کلید نخورده هستند . خانه های خالی به ضرر بازار مسکن خواهند شد زیرا در واقع یک نوع احتکار به حساب میایند .
از آنجایی که جهش قیمت مسکن هر چند سال اتفاق می افتد این خانه ها در دوران رکود خریداری میشوند و به همان حالت نگهداری میشوند . حتی برخی اجاره هم نخواهند رفت زیرا در اینصورت از حالت کلید نخورده و نوساز خارج میشوند و ترجیح مالکان این است که آنها را به همین شکل نگهداری کنند . حال توسط تهران برج به این موضوع میپردازیم که چگونه بازار مسکن تحت تاثیر این کار قرار میگیرد .
بهم ریختن چرخه عرضه و تقاضا
همانطور که میدانید قیمت تمامی کالا ها را از خودرو ، مسکن گرفته تا ارز و طلا و دیگر کالاها همگی بر اساس چرخه عرضه و تقاضا معین میشود . یعنی هرچه درخواست خرید برای یک کالا زیاد باشد و مقدار آن کم شود قیمت آن افزایش میابد . حال در نظر بگیرید در زمان صعود قیمتها چه کسانی به خرید مسکن روی می آورند ؟ آیا شخصی که به دنبال خرید خانه برای استفاده خویش است و تا آن لحظه نتوانسته منزل شخصی تهیه کند در موقع صعود قیمت ها در صف خرید آن می ایستد ؟
جواب این سوال خیر است ! عموم خرید ها توسط دلالان و سرمایه داران انجام میشود و به قصد سرمایه گذاری و یا حفظ ارزش پول نقد صورت میگیرد و همین رفتار هیجانی برای خرید باعث بالاتر رفتن قیمت نیز خواهد شد بطوری که اگر واقعا شخصی قصد خرید برای استفاده خود داشته باشد قدرت تهیه مسکن را از دست خواهد داد و یا باید به متراژ کوجکتر در منطقه ای پایینتر اکتفا کند .
وضع مالیات بر مسکن
وضع مالیات سنگین بر خانه های خالی میتواند باعث عرضه بیشتر در بازار و در نتیجه کاهش قیمت ها در بازار رهن و اجاره شود و از فشار زیاد و سالانه ای که بر روی مستاجران است بکاهد . این حداق سودی است که این کار خواهد داشت . مخصوصا در مناطقی مانند 22 که عموم واحد ها بصورت تعاونی ساز است و خرید و فروش و معامله آن بصورت قرارداد یا دفترچه های تعاونی صورت میگیرد و در این حالت اینگونه خانه ها قابل شناسایی نیستند و آمار خانه های خالی بسیار بیشتر از آنچه است که در آمار اعلام شده است .
پر تعداد بودن اینگونه واحدها را میتوانید در مقاله بهترین پروژه های تعاونی ساز دنبال نمایید و خواهید یافت که فقط چند واحد در تهران وجود دارند که در آمار سازمان ثبت احوال وجود ندارند . در حال حاضر قوانین مربوط به مالیات بر خانه های خالی در وضعیت مناسبی قرار ندارد و دولت موفق به کنترل و شناسایی اینگونه واحد ها نشده است .
خرید خانه در کشورهای دیگر
هر مشکلی که در کشور ما وجود دارد در کشورهای توسعه یافته نیز وجود داشته و خواهد داشت و با نگاه به راهکارهای آنها میتوان راه حل های اجرا شده توسط آنها را بررسی کرد و این نیاز به یک مدیریت قوی دارد . در کشورهای اروپایی سیستم طوری طراحی شده که اشخاص امکانات اولیه و مورد نیاز زندگی خود را داشته باشند و برای آن نیز وام های بلند مدتی به آنها اعطا میشود که در واقع تا سالهای زیاد از حقوق ماهانه آنها کسر خواهد شد .
حال آنکه اگر شما بخواهید به دنبال مالکیت چیزی فراتر از نیاز خود بروید شرایط فرق خواهد کرد . یعنی اگر خانه ای برای سکونت دارید و میخواهید خانه ی دیگری داشته باشید مالیات شما شامل تخفیف نخواهد شد و هزینه نگهداری نیز طوری خواهد بود که واقعا دلیلی برای این کار شما وجود داشته باشد وگرنه خرید و نگهداری خانه اضافی برای شما به صرفه نباشد !
حال اگر این قانون در کشور ما اجرا شود صدای اعتراض همه در میاید ! یک قانون که جواب خود را پس داده اما نگاه مردم به این قضیه سطحی خواهد بود . وضع کردن مالیات بر ماشین های بالای 1 میلیارد نیز نمونه دیگری است ! اگر بصورت عمقی به این موضوع نگاه کنید خواهید یافت در دراز مدت دست دلالان را از بازارهای ملک و مسکن کوتاه خواهد کرد و این یک ابزار برای کنترل بازار میباشد نه پر کردن جیب دولت از مالیات آن .
مسکن کالای سرمایه ای
تهیه و داشتن مسکن یک نیاز برای هر فردی است و در واقع مهمترین نیاز بعد از تامین غذا میباشد . دیدگاه کالا داشتن به مسکن تا حدی میتواند قابل قبول باشد اما وقتی دلالان وارد این بازار میشوند و از مهمترین نیاز انسان به عنوان کالای دلالی استفاده میکنند موضوع پیچیده خواهد شد . کاری که دولت ها همیشه قصد کنترل آنرا داشتند ، مانند ساخت و ساز انبوه در مناطقی مانند پردیس و یا پرند اما شرایط طوری شد که واقعا چند نفر از نیازمندان واقعی توانستند از این طریق صاحب خانه شوند ؟
در ثبت نام خودرو ها که این اواخر محدود به نداشتن سابقه خرید خودرو طی چند سال و یا قوانین دیگر است هنوز تقلب صورت میگیرد حتی با وضع قوانین سخت گیرانه پس این مشکل از رفتار عمومی مردم است که وارد دلالی میشوند و هرکس به نحوی در این بازار به سوی کالایی برای این کار میرود . یا پروژه هایی مانند پروژه اطلس به تعداد توسط افرادی خریداری میشوند .
راه حل چیست ؟
راه حل این است که دولت با وضع قوانین سفت و سخت به کنترل بازار مسکن ، واحد های خالی ، افرادی که بیش از چند ملک دارند بپردازد و این را هم بدانید دریافت مالیات حق هر دولتی است و در آمد دولت ها دیرباز بر روی دریافت مالیات بوده است . پس بهتر است بجای فشار به دولت برای پرداخت سوبسید و یارانه که در نهایت منجر به ایجاد رانت و استفاده برای برخی مییشود با آزاد کردن قیمت ها ولی کنترل درست و هوشمندانه دست دلالان را کالاهایی که نیاز اصلی مردم هستند کوتاه کرد .
