امسال در بازار مسکن تهران، شاهد تغییرات چشمگیری بودیم. در اوایل سال، با افزایش قیمت‌ها آغاز شد، اما بعد از آن با رکود نسبی مواجه شدیم و خیلی زود وارد رکود عمیقی شدیم که تأثیر بزرگی بر معاملات مسکن داشت. در حال حاضر، وضعیت ملک‌ها به سختی به صورت قطعی قابل پیش‌بینی است.

به همین دلیل تصمیم به تهیه یک گزارش جامع از تغییرات قیمت مسکن در تهران از ابتدای سال 1402 تا امروز گرفته‌ایم. این گزارش به شما امکان می‌دهد تا اگر قصد پیش‌بینی وضعیت مسکن تا پایان سال را دارید، تصمیمات بهتری اتخاذ نمایید.

البته باید به این نکته اشاره نماییم که دولت از زمان شروع دوران رکود ارائه آمار و ارقام مربوط به مسکن را متوقف نموده است و تنها سعی در دادن آماری کلی آن هم در قالب اینکه قیمت ها کاهش یافته و بیشتر نیز کاسته میشود ارائه میدهد که البته وضعیت اجاره در مرداد ماه امسال نشان داد که وضعیت اینطور نبوده است و شرایط دیگری بر بازار حاکم است .

شرایط به گونه ای است که پروژه های در حال ساخت که نیاز به سرمایه گذار برای ادامه راه خود دارند بدون مشتری مانده اند و تعاونی هایی مانند تعاونی سازنده پروژه همسا  چندین سال از برنامه زمانی ساخت خود عقب مانده اند .

آمار و ارقام تغییرات قیمت مسکن

اگرچه آمار وزارت راه و شهرسازی از معاملات مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۲ نشان می‌دهد که میانگین قیمت مسکن کاهش جزئی داشته است، اما وضعیت واقعی بازار مسکن تا پایان سال قطعی و پیش‌بینی‌نشده است. تغییرات قیمت مسکن در شهر تهران در این ماه متنوع بوده و در برخی مناطق حتی رکورد افزایش قیمت را نیز شاهد هستیم.

به عنوان مثال، بیشترین افزایش قیمت مسکن در شهریورماه به مناطق ۱۱، ۱۲ و ۷ تعلق دارد که ترتیباً ۹.۶ درصد، ۹.۴ درصد و ۸.۲ درصد رشد داشته‌اند. در مقابل، بیشترین کاهش قیمت به مناطق ۲۲، ۱۸ و ۱۳ واگذار شده است که به ترتیب معادل ۱۱.۸ درصد، ۹.۷ درصد و ۹.۴ درصد کاهش داشته‌اند.

آمارها نشان می‌دهد که منطقه یک تهران با ۴.۹ درصد رشد قیمت مسکن مواجه شده و منطقه ۲ با حدود ۸.۴ درصد افت قیمت را تجربه کرده است. همچنین، منطقه سه با ۷.۴ درصد کاهش قیمت مسکن روبرو شده است.

مهمتر از همه، باید توجه داشت که در بازار مسکن، قیمت‌گذاری متغیر و بسیار ناهمگن است. بنابراین، تصاویر آماری معاملات یک ماه به تنهایی نمی‌توانند تصویر کامل بازار را ارائه دهند. همچنین، تأثیر نهضت ملی مسکن بر تغییرات قیمتی در بازار به‌صورت دقیق اثبات یا رد نشده است.

در موج رکود فعلی بازار مسکن، فروشندگان به فروش با تخفیف جذاب نیاز دارند تا ملک‌های خود را بفروشند. این امر به طبع بازار رکودی و نیاز فوری به نقدینگی در ارتباط است. در نهایت، در بازار فعلی، افرادی که نیازمند نقدینگی نیستند، اغلب ملک خود را به قیمت‌های پایین‌تر از قیمت‌های بازار می‌فروشند.

به‌طور خلاصه، تحلیل بازار مسکن نیاز به توجه به عوامل مختلفی دارد و قیمت‌ها به شدت متغیر هستند. آمارهای آن تنها قسمتی از تصمیم‌گیری‌های متولیان حوزه مسکن هستند و نباید به تنهایی به عنوان منبع اصلی برای تصمیم‌ گیری‌ها مورد استفاده قرار گیرند.