سال 1400 دارای نوسانات بسیاری در زمینه معاملات ملکی بوده و در زمان نوشتار این مطلب به تاریخ 4 اسفند در واقع میتوان معاملات ملکی امسال را پایان یافته در نظر گرفت و ادامه آنرا به سال آینده موکول کرد . اما اینکه در حال حاضر بازار مسکن در شرایط رکود قرار دارد دلیل بر این نیست که سال بدی در این بازار سپری شده بلکه در واقع زمان معاملات در سال 1400 مربوط به شش ماهه اول امسال بوده است . در این مطلب به بررسی آمار پیش فروش چیتگر در سال جاری میپردازیم و وضعیتی که در بازار این منطقه گذشته را بررسی خواهیم کرد .
معاملات پیش فروش چیتگر در ابتداری سال
در ابتدای سال 1400 که همزمان با تحویل دولت قدیم به دولت جدید بوده تمام تصورات مبنی بر عدم توافقات و بیشتر شدن نرخ ارز قوت گرفت و به همین دلیل شاهد هجوم مردم به خرید و یا پیش خرید در بازار مسکن بودیم . در این شرایط مردم برای حفظ ارزش سرمایه نقدی خود به قصد تبدیل آن به کالا به سراغ خرید واحد مسکونی ، تجاری ، اداری و یا زمین و ویلا کردند . واحدهای پروژه پدافند ارتش در سال 1400 به سرعت به فروش رفتند .
اما همه افراد پولشان اندازه خرید یک واحد آماده نبوده در نتیجه بسیاری از پروژه های پیش فروش که شرایط متنوعی را ارائه داده اند نیز در دسته معاملات بازار قرار گرفتند . برخی از این پروژه های پیش فروش بصورت قطعی بوده و برخی نیز بصورت علی الحساب بوده اند .
آن دسته از پروژه هایی که با قیمت قطعی اقدام به فروش کردند طبق اصول پیش خرید 40 الی 60 درصد کل مبلغ واحد را در ابتدا دریافت میکنند و ما بقی را بصورت اقساطی دریافت میکنند . اما آنهایی که بصورت علی الحساب خرید و فروش میشوند در واقع بصورت مرحله ای اقدام به دریافت مبلغ میکنند و این رقم بین 300 تا 800 میلیون تومان میباشد که برای بسیاری از افراد که سرمایه شان به مورد اول ( خرید قطعی ) نرسیده این گزینه مناسب بوده است که نمونه آن پروژه نارنج 8 میباشد .
وضعیت معاملات پیش فروش در اواسط سال
بعد از روی کار آمدن دولت جدید شرایط به گونه ای پیش رفت که توافقاتی که پیش از آن به دور از تصور بود با برگشتن طرفین به میز مذاکرات آغاز شد و در نتیجه امید بازار به رفع تحریم ها ، رونق و گشایش اقتصادی ، کاهش نرخ ارز قوت گرفت . در نتیجه تمام هیاهوی خرید مسکن به یکباره به حالت مسکوت در آمد و بازار مسکن که در دوران رونق خود در شش ماهه اول سال قرار داشت یکباره به حالت رکود درآمد .
در این حالت یک اتفاق بدی نیز افتاده است که در مقالات قبلی به آن اشاره کردیم و آن گران خرید در دوران رونق بوده است . در واقع زمانیکه بر اساس جو روانی بازار مسکن به رونق می افتد و این رونق جنبه روانی دارد تا منطقی عموما قیمت ها از حالت طبیعی خارج میشود و فروشنده ها هم از داغی بازار استفاده کرده و مبالغ بیشتری طلب میکنند . خریداران نیز که اسیر این هیجانات میشوند از ترس عقب ماندن از بازار اقدام به خرید با قیمت ها غیر منطقی و کاذب میکنند . در این دوران سایتهای آگهی املاک پر از عباراتی نظیر پیش فروش چیتگر و مناطق دیگر میشوند .
خرید و فروش با قیمت کاذب
توجه داشته باشید ما در مطلبی پیرامون تاثیر قیمت دلار بر مصالح ساختمان این موضوع را بررسی کردیم که در 3 بازه تاریخی در دی ماه 1400 ، مهرماه و آبان سال 1399 نرخ دلار در یک قیمت ثابت بوده اما مصالح ساختمانی در این تاریخ افزایش یافته است . نتیجه این موضوع این است که نوسانات لحظه ای و هیجانی تنها باعث ایجاد تغییرات در جو روانی بازار میشود و نه قیمت واقعی مسکن .
در واقع قیمت مسکن طابع هیجانات لحظه ای بازار نیست بلکه طبق قوانین خود مسیری مشخص را طی کرده است و افرادی که در این نواسانات ملکی را گران خریده اند بعد از دوران افت هیجانات مشاهده خواهند کرد که قیمت ها به قبل برگشته است و این اتفاق نه تنها در بازار مسکن بلکه در هر بازاری که بصورت غیر تخصصی عموم مردم به آن وارد میشوند رخ میدهد .
نیمه دوم سال پیش فروش چیتگر چگونه پیشرفت ؟
بعد از افت هیجانات بازار در نیمه دوم سال شاهد ورود مصرف کنندگان به بازار پیش فروش چیتگر بوده ایم . یعنی بسیاری از افرادی که به قصد کسب سود مقطعی در نیمه اول سال وارد این بازار شده بودند در نیمه دوم خبری ازشان نبود و بیشتر افرادی به قصد خانه دار شدن برای پیش خرید اقدام کرده اند .
در این موقع از سال شرایط بهتری از سوی سازنده ها اعلام شد و خریداران جدید به قیمت و شرایط بهتری اقدام به خرید کرده اند . در واقع اگر ثبات برقرار باشد خرید و فروش در این دوران برای افراد غیر دلال بسیار خوب است و واسطه گران بازار نیز چون به دنبال سود مقطعی هستند وارد این بازار نمیشوند و این بزرگترین اشتباه آنان میباشد زیرا در واقع خرید در این دوران بسیار مناسب تر از زمانی است که هجوم مردم به سوی یک بازار میباشد .
سرمایه گذاری در پیش خرید
اگر ثبات در کشور برقرار باشد و پیش بینی شود پیش خرید میتواند گزینه بسیار خوبی برای بیمه کردن سرمایه شما باشد . زیرا با پرداخت اقساطی و قیمت قطعی در طی مدت زمان چند سال شما میدانید که پولتان با همان قیمتی که قرارداد بسته اید از نظر ارزشی باقی میماند و اگر هم وارد دورانی شویم که کمی وضعیت بازار و ثبات آن نوسانی شود باز هم پیش خرید کننده در دست بالاتر قرار میگرد زیرا خرید و تعهدات آن برای قبل میباشد .
در واقع اگر در شرایط نوسانی پذیره نویسی هایی را مشاهده کردید که شرایط مطلوب ارائه میدهند باید بیشتر بررسی کنید و ریسک انجام کار بالاتر میرود . در واقع هرچه شرایط آسان تر و رویایی تر باشد و نسبت به وضعیت غیر منطقی به نظر برسد ریسک انجام آن پروژه نیز بیشتر است و یک سازنده واقعی اگر قصدش ساخت باشد شرایط را بصورت واقعی بررسی میکند و شرایط فروشی بر اساس همان ارائه میکند .
بررسی آخر
هدف از انتشار این مقاله بررسی آمار پیش فروش چیتگر در سال جاری و همچنین پیش بینی سال آینده آن میباشد . با توجه به دوران ثباتی که در پیش داریم بهترین زمان برای افرادی که به دنبال خانه دار شدن میباشند را در پیش رو داریم و اگر در گوشه ذهن خود میخواهید در این بازار سرمایه گذاری کنید ولیکن پولتان در بانک زیر سرتان است بدانید زمانیکه جهش قیمت ها آغاز شود به سرعت از بازار جا خواهید ماند و همانطور که در بالا اشاره کردیم خرید در دورانی که جو روانی بازار به سمت خرید هیجانی است ورود شما به این بازار چندان مطلوب نخواهد بود و با توجه به اینکه در دوران 4 ساله اول دولت جدید وجود ثبات در بازار به نظر میرسد بهترین زمان برای سرمایه گذاری در مسکن در همین دوران خواهد بود .
