پنج ریسک سرمایه گذاری در مسکن
در این مطلب به بررسی وضعیت بازار مسکن در ایران میپردازیم و با توجه به تمامی زوایا به این موضوع پاسخ میدهیم که پنج ریسک سرمایه گذاری در مسکن چیست ؟ ابعاد بررسی این مقاله به تمامی نکات از قبیل نوع سرمایه گذاری ، زمان سرمایه گذاری ، جایی که در آن سرمایه گذاری میشود اشاره خواهد شد .
همانطور که میدانید سرمایه گذاری در مسکن در 40 سال اخیر همیشه سودده بوده است . اما این سوددهی را میتوان اینطور بررسی کرد که آیا ارزش افزوده بدست آمده صرفا ناشی از تورم بوده و یا علاوه بر افزایش قیمت ناشی از تورم ارزش افزوده ی دیگری نیز داشته است .
1. نوع سرمایه گذاری
منظور از نوع سرمایه گذاری یعنی خرید ملک آماده ، پیش خرید و یا مشارکت در ساخت است . اگر سرمایه گذاری شما بصورت خرید ملک آماده باشد و قصد شما از این کار کسب ارزش افزوده میباشد باید توجه داشته باشید که ملک آماده در گذشت زمان و در صورت بهره برداری بصورت اجاره میتواند دارای استهلاک شود و همچنین سالانه نیاز به تعمییرات داشته باشد .
اگر مشاعات آبی نیز داشته باشد هزینه نگهداری آن سرسام آور خواهد بود . مشاعات آبی مانند استخر سونا و جکوزی را یا باید همیشه سرویس کرد و اگر بخواهید آنرا خاموش و بلا استفاده بگذارید هزینه راه اندازی آن بسیار بیشتر خواهد بود . پس بدانید ملک شما همگام با تورم پیش خواهد رفت و از طرفی سن بنا هر چه بیشتر شود پوئن منفی خواهد شد . به عنوان مثال پروژه الماس هروی با اینکه برجی لوکس در منطقه 4 میباشد اما دارای این امکانات نیست .
در مورد پیش خرید وضع بگونه ای دیگر است شما میتوانید با قیمت امروز قرارداد پیش خرید ببندید و 40 یا 50 درصد مبلغ باقی مانده را طی 2 سال زمان ساخت پرداخت کنید . در این حالت پول شما 2 سال از گزند تورم بیمه خواهد شد .
2. ملک اداری تجاری یا مسکونی ؟
ملک اداری و تجاری همیشه شمشیر دو لبه است . توجه داشته باشید اگر در یک مرکز خرید پیش خرید ملک تجاری یا اداری کنید ، آینده آن در گرو مدیریت آن مرکز خرید است که عموما شکست میخورد ! یعنی اگر مدیریت مجموعه واحد های خود را به شرط و شروطی به فروش برساند یا قوانینی برای تعیین صنف وضع کند و قبل از فروش از خریدار تعهد بگیرد آنوقت میتوان مرکز خریدی راه انداخت که اصناف آن انتخاب شده در جا و مکان و موقعیت درست باشند .
اما معمولا شرایط به گونه ای است که در ابتدا تنها قصد فروش به هر قیمتی دارند و هیچ شرط و شروطی هم مطرح نمیشود . در این حالت بعد از اتمام پروژه هر کس ساز خودش را میزند . 5 آرایشگاه در یک طبقه قرار میگیرد و یا طبقه همکف تبدیل به املاک و بنگاه های معاملاتی میشوند که کارشان دلالی واحد های پاساژ به همراه کارهای عادی خودشان میشود . پروژه هایی نظیر پروژه نارنج 8 نیز در زیر آن واحد های تجاری قرار میدهند که این هم نمیتواند گزینه مناسب به جز اصناف عمومی باشد .
3. نوع سازنده شخصی ، تعاونی ساز ، خصوصی
اینکه پولتان را بدست چه کسی میدهید بسیار مهم است . نوع سازنده میتواند شخصی ، تعاونی ساز و یا شرکت خصوصی باشد . هر 3 اینها میتواند خوب یا بد باشد . ما در مطالب گذشته به بررسی همه اینها پرداخته ایم و خلاصه آنرا در این مطلب میاوریم .
- به سابقه سازنده و پروژه های اجرا شده توجه فرمایید
- علت پیش فروش را بیابید ، و بدانید که آیا فروشنده خود تمکن مالی دارد و یا قصد جمع آوری سرمایه برای ساخت دارد
- زمین را ریشه یابی کنید و مطمئن شوید که تحویل گرفته شده و دارای جواز مربوط میباشد
- تعهدات در قرارداد به بررسی کنید ، مصالح ، امکانات ، زمان تحویل و تمامی اتفاقات احتمالی را در قرارداد مشخص کنید
- اگر پیش خرید قطعی دارید و مبلغ بالاست حتما قدرالسهم بنام خود کنید
- متن قرارداد ، تعیین داور و دیگر موارد را حتما با وکیل بررسی کنید
- زمان تحویل از شروع گودبرداری شفاف نیست ! زیرا تا مرحله اخذ جواز و گودبرداری ممکن است سالها طول بکشد
موارد بسیارند و شرایط برای هر پروژه متفاوت است . پیشنهاد ما این است که قبل از خرید هر پروژه از کارشناسان ما در تهران برج مشاوره دریافت کنید .
4.محل سرمایه گذاری
محل سرمایه گذاری مهمترین نکته فراموش شده است ! سرمایه گذاری در محله مولوی تهران با منطقه 22 چیتگر و پروژه ای مانند پروژه نیروی زمینی ارتش متفاوت است ! آینده محل و پیشرفت آنرا نیز در نظر بگیرید . توجه داشته باشید هرجایی که خریداری میکنید به آبادانی آن نیز فکر کنید . قطعا خرید در محله ای مانند سعادت آباد دیگر جایی برای ارزش افزوده مضاعف ندارد ! این منطقه رشد خود را طی سالیان گذشته کرده است .
منطقه ای مانند مولوی نیز از نظر موقعیت جای پیشرفتی ندارد ، بافت فرسوده در منطقه ، شهرسازی قدیمی ، کوچه های باریک که عده ای عقب نشینی دارند و عده ای هنوز به همان بافت قدیمی مانده اند را نمیتوان منطقه ای آینده دار دانست . بافت قدیمی تهران در آنجا بوده و عوض شدن این بافت شاید 100 سال طول بکشد پس در نتیجه سرمایه گذاری در چنین مناطقی تنها پول شما را با تورم پیش میبرد نه بیشتر
اما در مناطقی که رو به پیشرفت هستند و ساخت و ساز و خرید و فروش در آن جریان دارد شرایط به گونه ای دیگر است ، این مناطق میتواند در بورس قرار بگیرند مانند سعادت آباد در 15 سال پیش ! آن وقت است که زمین در آنجا ارزشمند و قیمت ملک های آنجا نیز افزایش میبابد
حال تصور کنید که ملک شما تجاری نیز باشد ! و یا در مرکز خریدی در آن منطقه قرار گرفته باشد قطعا سرمایه تان سکه خواهد شد .
5. خرید ملک بیش از حد لوکس
یکی دیگر از اشتباهات رایج خرید ملک بیش از حد لوکس در موقعیت اشتباه است ! داشتن مشاعات آبی در منطقه 1 میتواند امری معمول باشد اما خرید ملکی با مشاعات آبی در منطقه 15 تهران قطعا برای هیجکس جذاب نیست و در واقع روی دست شما میماند .
توجه داشته باشید اگر شخصی به دنبال خرید ملک در منطقه ی خاصی هست بودجه خود را در حد همانجا بررسی کرده پس توقع نداشته باشید برای خرید در منطقه ای که قیمت آن متری 10 میلیون تومان است بتوانید ملکی به ارزش 15 میلیون تومان به وی بفروشید که دارای امکانات لوکس و بیش از حد منطقه باشد در حالیکه با این قیمت میتواند منطقه ای بالاتر خریداری کند .
حتی باید توجه داشته باشید که اگر در مناطق بالا خریداری میکنید این امکانات در حد آن ملک است یا خیر ، به عنوان مثال باشگاه بدنسازی در ساختمانهای عادی در شمال شهر در واقع یک اتاق 50 متری هم نمیشود . این تنها میتواند یک نام باشد نه یک باشگاه بدنسازی کاربردی .
در مورد بقیه امکانات نیز این موضوع صادق است یعنی باید بررسی کنید که تنها پول نام یک چیز را میدهید و یا واقعا امکاناتی که وجود دارد به درد میخورد و میتواند بر روی قیمت آن ملک تاثیر بگذارد .
برای کسب اطلاعات بیشتر پیرامون خرید و یا پیش خرید پروژه های ساختمانی مسکونی ، اداری و تجاری در تهران با کارشناسان ما در تهران برج تماس گرفته و اطلاعات لازم را کسب نمایید .
