در مورد اینکه حق امتیاز چیست و معنی و چه معنی و مفهومی دارد پیشتر در مقاله ای با عنوان نحوه محاسبه حق امتیاز در چیتگر توضیحاتی ارائه داده ایم اما موضوع این مقاله علت گران بودن حق امتیاز برخی از پروژه ها نسبت به مرحله ای که در آن قرار دارد و بالعکس آن است و همچنین در مورد ماهیت حق امتیاز و تعاونی هایی که از این عنوان برای دریافت هزینه ای مضاعف استفاده مینمایند توضیحات لازم را بیان خواهیم کرد تا در نهایت اگر به دنبال سرمایه گذاری در منطقه 22 تهران هستید با این مفهوم آشنا شوید در ادامه با ما همراه شوید .
حق امتیاز چیست ؟
در پروژه های تعاونی ساز ساخت و ساز بصورت جمعی انجام میشود و عده ای دور یکدیگر جمع شده و اقدام به شروع عملیات ساخت از ابتدا که تهیه زمین است تا اخذ جواز ، تامین متریال تا اتمام پروژه همگی بر عهده اعضای تعاونی است و توسط منتخبین آنها انجام میشود . حال فرض نمایید در سال 1397 پروژه ای تعاونی ساز آغاز شده و و 100 عضو داشته که هزینه ای بابت خرید زمین پرداخت شده و زمین نیز خریداری شده و جواز آن اخذ شده است . این پروسه 2 سال به طول انجامیده و در نهایت اعضا هر کدام 500 میلیون تومان اقساط پرداخت کرده اند . حال بر فرض اینکه پروژه از آن موقع تا کنون هیچ تغییری هم نکرده باشد در واقع آن 100 عضو با پرداخت 500 میلیون تومان زمینی همراه با جواز ساخت دارند .
حال اگر یکی از اعضا بخواهد سهم خود را بفروشد در واقع باید 500 میلیون تومان واریزی خود را از خریدار جدید دریافت کند ولیکن این سرمایه گذاری وی در سال 1397 امروز بیش از اینها قیمت دارد و شاید ارزش زمین چندین برابر شده باشد پس در نتیجه وی برای اینکه بخواهد جای خود ( یا قرارداد خود ) در تعاونی را به شخص دیگری بدهد علاوه بر 500 میلیون واریزی مبلغی تحت عنوان حق امتیاز از وی دریافت میکند که در واقع بروز شده ارزش سرمایه گذاری وی در طی این مدت است . بسیاری از پروژه ها که ریشه دولتی دارند سهم عضو اولیه یک واحد کامل بدون اقساط است مانند پروژه پدافند ارتش زیرا حاصل مشارکت صاحبین زمین با پیمانکار خصوصی است و قیمت آن میتواند نزدیک به قیمت روز باشد .
هر حق امتیازی واقعی نیست
حال در نظر بگیرید که بر طبق مثال بالا که اتفاقا پروژه ای با نام پروژه خلبانان هما پارسه تقریبا در چنین شرایطی وجود دارد که البته وضعیت ساخت آن جلوتر از آنچه مثال زده ایم است زمینی با ارزش دارد ولیکن زمان ساخت آن طول کشیده است و پروژه مسکوت مانده ، همچنین تعاونی سازنده پروژه نیز از دیگر تعاونی ها وضعیت بهتری دارد و افراد تشکیل دهنده آن بازنشستان همان ارگان هستند و با توجه به اینکه مدت زمان طولانی از شروع پروژه سپری شده و مشکلات زیادی با شهرداری و جابجایی زمین داشته اند در حال حاضر قیمت حق امتیاز آن نزدیک به 2 میلیارد تومان است .
برای سرمایه گذار اولیه این مبلغ منطقی است اما برای سرمایه گذار جدید که میخواهد وارد شود درست است که ماهیت قیمت این است و زمینی با ارزش است اما وضعیت پروژه در حال ساخت نیست و روند آن مسکوت و یا کند است . یک ماشین زمانی ارزش دارد که راه برود اگر روشن نشود حتی اگر موتور و ظاهر بروز و گران قیمتی داشته باشد اگر قرار باشد راه نرود و هیچوقت روشن نشود قیمت آن نمیتواند با نمونه مشابه برابر باشد . در نتیجه زمانیکه میخواهید حق امتیاز یک پروژه را ارزیابی کنید وضعیت پروژه اولین اصل شما باشد زیرا پروژه ای که در حال ساخت باشد با پروژه ای که مسکوت است و میخواهد پیمانکار عوض کند شرایطش زمین تا آسمان متفاوت است .
سود تعاونی در قالب حق امتیاز
همانطور که در بالا اشاره نمودیم برخی موارد تعاونی ها از واژه حق امتیاز برای دریافت هزینه ای اضافی استفاده مینمایند و تعریف آن اصلا به آنچه در بالا مثال زده ایم نمیخورد . در واقع برخی تعاونی ها که واسطه بین خریدار و سازنده هستند و اصلا و ابدا خود نقشی در ساخت ندارند و واسطه هستند برای ورود هر مشتری به پروژه در قالب تعاونی مبلغی را به عنوان حق امتیاز در خریدار دریافت مینمایند که به عنوان واریزی به سازنده محسوب نمیشود . بطور مثال پروژه فرتاک یکی از این تعاونی ها میباشد .
همچنین توجه داشته باشید که افزایش قمیت روزانه در پروژه های تعاونی ساز منطقی نمیباشد زیرا یک ملک زمانی قیمت میگیرد که در وضعیتی قابل روئیت باشد و آن هم نه در مراحل اولیه ، این نکته را اشاره کردیم که اگر قصد خرید یک پروژه پیش فروش در منطقه 22 را دارید فروشنده شما را تحت فشار میگذارد و میگوید که قیمت امروز و فردا گران میشود بهتر است بدانید که روند حرکت قیمت در پروژه های اینچنینی مانند پروژه آماده یا نزدیک به تحویل نیست در نتیجه بهتر است با حوصله و دقت بیشتر در مورد پروژه تحقیق نمایید .
کلام آخر
برخی پروژه ها بصورت مقطعی شروع به عملیات ساخت کرده و سپس پروژه دوباره مسکوت میشود . برای سرمایه گذاری در پروژه های پیش فروش بسیار مهم است که وضعیت ساخت آن در گذشته تا به امروز را به دقت ردگیری نمایید و سعی نماید مرجع تحقیق شما خود فروشنده نباشد زیرا در اینصورت به اطلاعات واقعی دست نمیابید . زمان شروع پروژه ، وضعیت ساخت و همچنین پشتوانه سازنده به همراه تعهدات میتواند نشان دهنده وضعیت پروژه در ادامه عملیات ساخت باشد .
