با توجه به شرایط کنونی بازار ملک و نزدیک شدن به پایان سال 1401 میخواهیم روند حرکت قیمت ملک در سال آتی یعنی 1402 را بررسی نماییم . برای خیلی از خریداران این سوال پیش آمده که آیا هم اکنون زمان مناسبی برای خرید ملک است یا خیر و بازار آن به چه سمتی پیش خواهد رفت . در این مطلب عواملی که باعث حرکت قیمت ملک میشوند را بررسی میکنیم و همچنین نکته هایی که برای باعث یک سرمایه گذاری موفق و بالعکس آن خواهد شد را برای شما بازگو خواهیم کرد در ادامه با ما همراه باشید .

عوامل تغییر قیمت در بازار ملک

اولین عامل تغییر قیمت در بازار املاک افزایش نرخ ارز میباشد اما تاثیرش بصورت لحظه ای و آنی بر روی قیمت مسکن نیست بلکه در وحله اول کالاهایی مانند طلا و خودرو که رابطه مستقیم با نرخ ارز دارند تحت تاثیر قرار میگیرند و فشار خریدی که بر روی این دسته از کالاها ایجاد میشود به طبع از مسکن بیشتر است زیرا که با هر مقدار سرمایه ای قابل خرید است و حتی با 1 میلیون تومان نیز شخص میتواند خریدی انجام دهد و در مرحله بعدی به سراغ خودرو و در نهایت به سمت ملک ، ویلا و زمین خواهد رفت .

اما یک تفاوت دیگر در بازار مسکن وجود دارد و آن قیمت گذاران این بازار میباشند . تمامی مواردی که در بالا ذکر کرده ایم قابل کنترل توسط دولت هستند اما مسکن تنها کالایی است که قیمت گذاران آن مالکین هستند و بازار جامعی برای قیمت گذاری آن وجود ندارد در نتیجه حرکت قیمت مسکن به کندی و پیوسته انجام میشود و این عاملی است که در شرایط کنونی اگر احساس مینمایید که از بازار عقب افتاده اید میتوانید بر روی آن حساب کنید .

عرضه و تقاضا در بازار

مانند هر بازار دیگر عرضه و تقاضا در چرخه نقش مهمی در مشخص کردن قیمت آن کالا دارد و به علت نبود مرجعی برای قیمت گذاری ملک که در بالا به آن اشاره نمودیم عرضه و تقاضا بعد از نرخ ارز که سیگنال تغییر قیمت است نقش بسیار مهمی در قیمت گذاری دارد و حتی در زمانیکه نرخ ارز ثابت است همین فاکتور میتواند باعث افزایش قیمت ملک شود . تصور نمایید که یک ویلا در شمال کشور که ماهی 1 نفر برای بازدید آن هم مراجعه نکند یک مرتبه در طول مدت یک ماه 20 نفر برای بازدید آن بیایند نا خودآگاه حتی اگر اتفاق خاصی هم نیوفتاده باشد مالک قیمت را بالاتر خواهد برد و به طبع در همان محدوده بقیه مالکین نیز به همین روال عمل خواهند کرد .

حال اینکه چه عاملی باعث افزایش مراجعه کنندگان برای خرید آن ملک شده میتواند ترس سرمایه گذاران از نگهداری پول نقد باشد و یا کسب سود از خرید به موقع ملک قبل از رشد قیمتی آن ، به همین دلیل وضعیت کنونی بازار ارز را میتوان سیگنالی قطعی برای افرادی که قصد سرمایه گذاری در ملک دارند در نظر گرفت و البته که به دلیل روند حرکتی کند تا قبل از سال جاری فرصت مناسبی برای ورود به این بازار است .

هر سرمایه گذاری در ملک موفق نیست !

اگر قصد سرمایه گذاری در ملک را دارید و سرمایه تان به یک واحد آماده نمیرسد و به سراغ پیش فروش میروید این نکات رو در نظر داشته باشید که سرمایه گذاری در این پروژه ها نیازمند دقت زیادی است زیرا ممکن آن سودی که تصور مینمایید شامل حالتان نشود . پروژه های پیش فروش به دلیل ماهیت علی الحساب بودن آن با تورم پیش میروند در نتیجه آن دسته از پروژه هایی نظیر پروژه فرتاک که در حال حاضر با قیمت بالای 30 میلیون تومان بصورت علی الحساب اقدام به صدور کاردکس مینماید هر چه تورم بالاتر رود قیمت ساخت آنها نیز بالاتر میرود و البته هیچ چهارچوب و معیاری برای بالا رفتن آن نیز مکتوب نمیشود در نتیجه هر چه اعلام شود باید توسط خریدار پرداخت شود و صرفا سودی عاید سرمایه ای که در آن پروژه سرمایه گذاری شده نمیشود و اصطلاح حق امتیاز نیز در این پروژه ها عملا یک اسم برای دریافت پول بیشتر است زیرا در حال حاضر ارزش ذاتی که به فروش میرسد از قیمت واقعی بالاتر است .

پروژه های روی خاک ، مسکوت ، تعاونی ساز در مرحله خرید زمین ، تغییر کاربری زمین ، جواز زمین هیچ دلیلی برای افزایش قمیت بر اساس تورم ندارند زیرا ملک به حساب نمی آیند در نتیجه این تصور را نکنید که اگر بخواهید بر روی ملک سرمایه گذاری کنید این دسته از پیش فروش ها نیز در دسته املاک قرار میگیرند . پروژه دیپلمات چیتگر از این دسته پروژه ها میباشد و همچنین یک قطعه زمین خاص در مروارید شهر که نزدیک به 30 پروژه در آن تعریف شده از همین دسته از پروژه ها میباشد .

کلام آخر

خیلی از مواقع سرمایه گذاری نکردن بهتر از یک سرمایه گذاری غلط است و البته نگهداری پول نقد نیز خطراتش کم نیست در نتیجه اگر در ذهنتان این است که در ملک سرمایه گذاری نمایید و سرمایه اولیه تان کم است لازم نیست که حتما بر اساس متراژی که در ذهنتان است اقدام به خرید نمایید بطور مثال یک پروژه روی خاک قیمت 60 متر واحد را بصورت علی الحساب بصورت غیر واقعی یک و نیم میلیارد اعلام میکند که هم کذب است و هم عاقبت پروژه مشخص نیست در حالیکه یک پروژه دیگر با این مبلغ 45 متر به فروش میرساند ، سازنده معتبر است و شرایط پروژه واقعیست ولیکن این ذهنیت نباید در شما ایجاد شود که چون آن پروژه 60 متر میدهد با این قیمت بهتر است در واقع به این فکر کنید که آن پروژه 60 متری میدهد که پولتان به باد میرود و پروژه دیگر 40 متر میدهد که به سرانجام میرسد .

در واقع این را در نظر داشته باشید که وقتی قیمت 1 خودکار را از چند مغازه میپرسید ماهیت خودکار بودن آن مشخص است و هرجا یک برند را ارزان تر ارائه دهد قطعا گزینه خرید است اما در ملک ، همه پروژه های پیش فروش ماهیت ملک را ندارند و در واقع ممکن است اصلا خودکاری در کار نباشد در نتیجه این را باید در سرمایه گذاری در پیش فروش در نظر داشته باشید و البته این را هم بدانید که سودی که در سرمایه گذاری داخل پروژه های پیش فروش وجود دارد در هیچ بخشی از بازار املاک وجود ندارد ولیکن نیازمند دقت بالایی در انتخاب پروژه است .