در این مطلب به بررسی این موضوع می پردازیم که پروژه های ساختمانی که در حال ساخت هستند به چند دسته تقسیم میشوند و موضوع بررسی ما نوع سازنده ، شرایط فروش ، تعهدات فروش و نحوه مشارکت در پروژه میباشد و سعی میکنیم با دسته بندی پروژه های پیش خرید آپارتمان در تهران اطلاعات تکمیلی پیرامون پروژه ها را در اختیار شما قرار دهیم . توجه داشته باشید بررسی ما در این مقاله مربوط به پروژه های شخصی ساز ، سهامی ، شرکتی و تعاونی ساز میباشد.
پروژه های پیش خرید آپارتمان در تهران
پروژه های پیش خرید آپارتمان در تهران به چند بخش تقسیم میشوند که در زیر برایتان مشخص خواهیم کرد و توضیحات تکمیلی را ارائه خواهیم داد
- پروژه های شخصی ساز که به 30 درصد یا بیشتر پیشرفت فیزیکی پروژه رسیده اند و با کد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی معامله میشنود
- پروژه های شخصی ساز که بصورت مبایعه نامه ای معامله میشوند و درصد پیشرفت آنها می تواند حتی روی خاک نیز باشد .
- پروژه های تعاونی ساز که بصورت مشارکت مردم در ساخت توسط اعضای تعاونی انجام میپذیرید
- پروژه های سهامی که در واقع همان پروژه های تعاونی ساز هستند که سهم مشخصی را برای مشارکت در پروژه میفروشند و بر اساس آن سهم در انتهای پروژه متراژی بر اساس سهم به سرمایه گذار واگذار میکنند .
اصلی ترین تفاوت این پروژه های با یکدیگر قیمت آنها میباشد که در پروژه های شخصی ساز قیمت قطعی بوده ، یعنی در ابتدا چهل تا شصت درصد مبلغ کل واحد از خریدار دریافت میشود و مابقی به صورت اقساط طی پیشرفت پروژه دریافت میگردد ولیکن در پروژه های تعاونی ساز علی الحساب است یعنی هر چه هزینه شود دریافت میشود و از آنجایی که گذر زمان میتواند باعث تورم و گران شدن هزینه ساخت شود در نتیجه قیمت نیز تغییر خواهد کرد.
دیگر تفاوت های پروژه های پیش خرید آپارتمان در تهران
تعهدات در پروژه های شخصی ساز با قیمت قطعی با پروژه های علی الحساب متفاوت است . در پروژه های قطعی سازنده موظف است هر آنچه باعث تغییر قیمت میشود را در قرارداد ذکر کند زیرا هزینه آنرا دریافت میکند اما در پروژه های علی الحساب اینکه چه متریالی در انتها استفاده شود بستگی به نظر اعضا و هیات مدیره دارد و شاید تصمیم آنها بر این باشد که سازه لوکس ساخته شود و یا خیر اما ممکن است سرمایه گذاری که در ابتدا عضو پروژه شده است هدفش آپارتمانی لوکس بوده به همین دلیل در تعاونی ها نیز در ابتدا چهارچوب کلی سازه را مشخص میکنند تا سرمایه گذار بداند که بعد از چند سال چه چیزی عایدش می شود . پروژه رونیکا پالاس نمونه ای از پیش خرید با قیمت قطعی میباشد که چندین سازه در تهران در حال اجرا دارد .
در مورد جریمه دیرکرد در تحویل آپارتمان نیز شرایط به گونه ای است که در پیش خرید با قیمت قطعی سازنده در صورت تاخیر هزینه اجاره بهای ملک را پرداخت میکند اما در فروش بصورت تعاونی از آنجایی که ساخت پروژه به صورت جمعی ساخته میشود کسی نمیتواند به دیگری تعهدی بدهد زیرا به عنوان مثال اگر یک تعاونی هزار عضو داشته باشد و نصف این اعضا اقساط ماهانه خود را به موقع پرداخت نکنند پیشرفت پروژه با تاخیر مواجه میشود .
حال برخی تعاونی ها تعهدات تاخیر در تحویل را بر عهده می گیرند و در واقع مدیران این تعاونی هستند که تعهد میدهند و از طرفی قوانینی برای سلب امتیاز اعضای بد حساب معین می کنند که در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط بتوان آنها را با عضو جدید جایگزین کرد .
پیشرفت پروژه های تعاونی ساز چگونه است ؟
پیشرفت پروژه های تعاونی ساز به اعضا و یا ارگانی که در آن ریشه دارند بستگی دارد . برخی تعاونی ها خصوصی هستند ، تعداد اعضا محدود و البته پروژه نیز محدود است به عنوان مثال تعاونی مربوط به مدیران یک مجموعه است . در این حالت با پرداخت به موقع اقساط کار سریع پیش میرود و از آنجایی که سود سازنده وجود ندارد پروژه با قیمت مناسبی برای اعضا تمام میشود . در سایتهای آگهی املاک عبارت پیش فروش آپارتمان یا دیگر مناطق تهران بسیار زیاد به چشم میخورد ولیکن همه آنها قابل اعتماد نیستند .
اما هر چه تعداد اعضا بیشتر باشد و پروژه وسیع تر باشد در صورت عدم مدیریت قوی و پشتوانه عملیات ساخت پروژه میتواند با تاخیر مواجه شود . در برخی پروژه های تعاونی ساز که بصورت مشارکت پیمانکار با صاحبان زمین ( که همان اعضای تعاونی هستند ) انجام میپذیرد سرعت انجام پروژه بهتر است علی الخصوص که پیمانکار خصوصی باشد زیرا تعاونی های دولتی بدون قرارداد های سفت و سخت و گرفتن تضمین با شرکت خصوصی قرارداد نخواهند بست .
نمونه ای که در بالا اشاره کردیم بصورت سهامی نیز معرفی میشوند یعنی سهم صاحبان زمین بصورت قدر السهم تعریف شده و با توجه به درصد مشارکت پروژه با پیمانکار بعد از گرفتن دستور نقشه و جواز متراژ مفید مسکونی شان مشخص میشود و در انتها تحویل خواهند گرفت .
این نکات را به خاطر بسپارید
اگر قصد پیش خرید آپارتمان را دارید این نکات را به خاطرتان بسپارید
- هر شرایط مطلوبی خوشایند نیست یعنی اگر پروژه ای را مشاهده کرده اید که شرایط آسانی برای فروش واحدهای خود دارد آنرا چند بار دیگر بررسی نمایید زیرا ممکن است آن شرایط آسان برای دریافت آسانتر پول از شما باشد نه ساخت پروژه .
- سازنده های خصوصی که چندین پروژه در حال اجرا دارند و همگی در سطح ابتدایی قرار دارند میتوانند دچار مشکل شوند و علت آن نیز این است که سازنده میخواهد چندین پروژه را همزمان پیش ببرد به جای آنکه یکی را تمام کرده و سراغ دیگری برود .
- تعاونی ها را ریشه یابی کنید و نوع مشارکت یا عدم مشارکت آنها را بیابید . برخی تعاونی هایی که خود را دولتی معرفی میکنند اینگونه نیستند و تنها نامشان با استفاده از اسامی شهدا اینگونه تداعی میکند که ریشه دولتی دارند . آنها ممکن است حتی صاحب زمین نیز نباشند و از همان ابتدا برای خرید زمین اقدام به جذب سرمایه گذار بدون پشتوانه میکنند .
- به علی الحساب بودن قیمت ساخت پروژه ها توجه فرمایید و اگر فروشنده به شما گفت که مبلغ افزایش ناچیز است و سالانه به 10 درصد نیز نمی رسد آنرا باور نکنید زیرا این رقم معمولا در سال بیش از این حرفهاست و افرادی که روی اقساط ماهیانه حساب کرده اند بعدها در پرداخت آن دچار مشکل خواهند شد .
کلام آخر
بحث پیرامون پیش خرید و پیش فروش بسیار است و نکاتی که باید بدانید بیشتر ! هدف ما در تهران برج بررسی مستقل پروژه های در حال اجرا میباشد و ارائه اطلاعات واقعی پیرامون آنها میباشد . اگر قصد سرمایه گذاری در پروژه های پیش فروش دارید میتوانید در لیست بالای سایت آنها را مطالعه فرمایید و اگر نیاز به اطلاعات بیشتر و بروز تری راجع به خرید و فروش آنها دارید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید .
